MASTER DESIGN: architekti Praha, Brno, Ostrava - architektonický ateliér - logo 2
Pište na atelier@master-design.cz nebo volejte (Po-Pá 8-16) na 608 761 115CZ EN
MENU

Zastavěná plocha, zastavěnost, a problémy, které vytvářejí

24. února 2016

Co to je zastavěná plocha a zastavěnost pozemku, jak se počítají a jaké problémy díky nich často vznikají.

Michal Janáč
Michal Janáč
Zastavěná plocha, zastavěnost, a problémy, které vytvářejí

Co je zastavěná plocha

S potřebou určení zastavěné plochy se ve stavebnictví setkáváme dnes a denně. A je bohužel pravdou, že dnes a denně díky ní také vznikají problémy.

Nejdříve uvedu, jak zastavěnou plochu definuje stavební zákon.

„Zastavěná plocha pozemku je součtem všech zastavěných ploch jednotlivých staveb. Zastavěnou plochou stavby se rozumí plocha ohraničená pravoúhlými průměty vnějšího líce obvodových konstrukcí všech nadzemních i podzemních podlaží do vodorovné roviny. Plochy lodžií a arkýřů se započítávají. U objektů poloodkrytých (bez některých obvodových stěn) je zastavěná plocha vymezena obalovými čarami vedenými vnějšími líci svislých konstrukcí do vodorovné roviny. U zastřešených staveb nebo jejich částí bez obvodových svislých konstrukcí je zastavěná plocha vymezena pravoúhlým průmětem střešní konstrukce do vodorovné roviny.“

V překladu není definice jasná a dalo by se o ní různě polemizovat. V praxi z ní však vyplývá následující:

Výpočet zastavěné plochy

Ze všeho co teď známe se můžeme dát do samotného výpočtu.

Zastavěnou plochu vypočítáme tak, že promítneme vnější líc obvodových konstrukcí do vodorovné roviny. To musí zahrnovat jak obvodové konstrukce nadzemních podlaží, tak i suterénu a všech konstrukcí výše uvedených.

Zastavěná plocha domu a pozemku - příklad a výpočet

Pakliže stavba nemá obvodovou konstrukci, zastavěná plocha se vymezí pravoúhlým průmětem střešní konstrukce do vodorovné roviny.

Další grafické příklady najdete v bodě 5 v článku zde:
stavba.tzb-info.cz/normy-a-pravni-predpisy-hruba-stavba/9928-zastavena-plocha-stavby-dle-stavebniho-zakona-a-komplikovanost-jejiho-stanoveni

Zastavěnost pozemku

Zastavěnost pozemku řešíme v souvislosti s územním plánem a je to poměrové vyjádření zastavěné plochy k celkové ploše pozemku.

Zastavěnost pozemku = zastavěná plocha / plocha pozemku.

Pakliže jsme vypočítali, že zastavěná plocha je 350 m2, zatímco celková plocha pozemku je 1 000 m2, bude zastavěnost pozemku 35%.

V případě, že územní plán reguluje maximální zastavěnost pozemku na 30%, tuto stavbu nepovolí.

Situace je dnes ale mnohem komplikovanější.

Každý úředník si totiž zastavěnou plochu vykládá trochu jinak, a proto je dnes velmi důležité si na příslušném stavebním úřadě zjistit jakým způsobem zastavěnou plochu posuzují a jaká je povolená zastavěnost ještě před koupí pozemku.

S nejčastějšími problémy jsme se setkali na úřadech v Praze a jejím okolí.

Příklady, jak různé úřady počítaly zastavěnou plochu

  1. Součet ploch všech podlaží stavby. (např. 1 NP + 2 NP)
  2. Součet standardní zastavěné plochy a všech zpevněných ploch na pozemku. (např. příjezdová komunikace, terasa, nádvoří)

Z výše uvedeného jasně vyplývá, že pokud vám zastavěnost na jednom úřadě vypočítají na 30%, na druhém to klidně může být 50%.

Co se děje potom?

Z vysněného 5+1 domu s garáží se může stát 3+1 bez garáže. Krajní řešení pak je přikoupení některého ze sousedních pozemků, což se ale projeví velkým prodražením.

Pomohl vám článek? Zajímá vás něco dalšího?
Napište nám do diskuze. Odpovíme všem!


Michal Janáč

Michal Janáč ~ Projekt manažer

Ve firmě mám na starosti aby byli všichni šťastní, ale hlavně vedení společnosti a dohled nad zakázkami. Aby ten kolotoč zákazníků, zaměstnanců, termínů, smluv a realizací fungoval.

Na práci mně nejvíce baví když vidím, jak naši stavbu postaví. Baví mě budovat něco, co je hmatatelné a má hodnotu.

Zaujal vás tento článek?

Podělte se o něj s přáteli.


Nové články do vašeho mailu


Žádný spam. Žádná reklama. Odhlášení kdykoliv.

Diskuze



Zasíláte odpověď ke stávajícímu příspěvku (zrušit).


Jméno
(Povinné)
E-mail (Vyplňte pouze pokud chcete upozornit na odpověď. Nebude zveřejněno.)
Text příspěvku    
odpovědět
Dobrý den chtěl bych vás poprosit o radu. Chtěl bych koupit byt v bytovém domě, byt je družstevní a k němu je zahrada 280m2 a garáž která je v osobním vlastnictví a na katastru je vedená jako zastavěná plocha a nádvoří 26m2. Po provedení odhadu bankovním odhadce přišel výpis ryzik vé kterém stálo že garáž neexistuje a tudíž na ni nemůže být zástavní právo mohli by ste mi prosím poradit jak mám postupovat ?na katastru majiteli řekli ze ma jit na stavebni družstvo ale on s tim nechce mit starosti tak to budu zařizovat ja předem dekuji za radu.
odpovědět
Dobrý den,

dnes jsem dostal email od architekta, který schvaluje projektovou dokumentaci zpracovanou mým architektem: Moje otázka zní co se s tím dá dělat? Děkuji

Záměr není v souladu s ÚP, neboť stavební pozemek není celý vymezován v zastavitelné ploše BV, nýbrž i v ploše ZS, kterou nelze pro tento účel vymezit. Navíc dotčená část plochy BV je natolik malá, že je zastavována více jak z 30%, jak požaduje ÚP Velký Týnec. Stavební pozmek RD a zahrada musí být pozemkově odděleny. Užívat se však mohou společně. Zastavitelnost 30% se však počítá pouze z plochy BV.
Andrea Hrdinová - MASTER DESIGN
 Andrea Hrdinová odpověděl(a)
Dobrý den, bohužel zde bychom se přiklonili k vyjádření úředníka. Zastavitelnost 30% se opravdu počítá pouze z té části pozemku/pozemků, které jsou dle územního plánu v zastavitelné ploše BV. Nezbývá, než se regulativu podřídit nebo se pokusit o změnu územního plánu.
  odpověděl(a)
Andrea Hrdinová: Dobrý den, upřesním to: K zastavění byla určena plocha o výměře 2100m2 na parcele 652/1. Parcela se tento rok rozdělila na 2 parcely 652/1 a 652/3 ale tím se přece plocha k zastavění nezměnila. Bere se to ke vztahu na parcelu nebo na plochu jak byla určena k zastavění těch 30% zastavěnosti? Děkuji
Andrea Hrdinová - MASTER DESIGN
 Andrea Hrdinová odpověděl(a)
Rozdělení parcely na 2 na územním plánu nic nemění. Zastavitelná plocha BV je pořád stejně veliká. Jen je důležité v dokumentaci Vašeho domu uvést, že stavebním pozemkem jsou obě parcely 652/1 i 652/3. Samozřejmě s předpokladem, že stavby (dům, garáž, oplocení aj.) budou umístěny pouze v té části parcel, která je dle územního plánu v ploše BV. Uvádíte, že je to 2100 m2. Tedy při zastavěnosti 30 % můžete zastavět max. 630 m2. Ještě upozorňuji, že územní plán Vaši plochu BV označuje kódem Z32 a tím určuje, že územní rozhodování v této ploše je podmíněno vypracováním územní studie.
odpovědět
Kolik m2 může mít zahradní domek na nářadí aniž by nemusel podléhat oznámení.Dále je prosím pod bazénkem 3x3 m zpevněná zem zámkovou dlažbou započítána jako zastavěná plocha? Betonový chodníček mezi záhony je také zastavěná plocha?Jestli ne jak se mám bránit?Jsem důchodce a mám takový dojem že využívají mé neznalosti stavebního zákona.Děkuji
Andrea Hrdinová - MASTER DESIGN
 Andrea Hrdinová odpověděl(a)
Dobrý den, aby zahradní domek nepodléhal ohlášení (a územnímu souhlasu), musí splňovat podmínky podle § 79, odst. 2 o) stavebního zákona. Tedy mj. musí mít zastavěnou plochu stavby do 25 m2, musí být umístěn nejméně 2 m od hranic sousedních pozemků a plocha pozemku schopná vsakovat dešťové vody (po umístění zahradního domku) musí být nejméně 50 % z celkové plochy pozemku. Možná stavební úřad naráží právě na tento limit. Do zastavěné plochy pozemku by se podle stavebního zákona nepočítala ani zpevněná plocha pod bazénem, ani betonový chodníček mezi záhony. Nevím však, co o Vašem pozemku říká územní plán obce. Pokud byste řešil zahradní domek územním souhlasem a ohlášením, vždy je potřeba splnit podmínku, že alespoň 40 % plochy pozemku musí být schopno vsakovat dešťové vody (plocha zeleně).
odpovědět
Rodinný dům a hospodářské stavení u domu bylo zkolaudováno v roce 1974.
Můj otec k tomu navíc postavil před 35 lety ještě "na černo" dvojgaráž.
Požádala jsem o dodatečné stavební povolení pro tuto na černo postavenou dvojgaráž. V rámci koordinovaného stanoviska mi bylo z územního plánu vydáno rozhodnutí ZÁMĚR JE NEPŘÍPUSTNÝ. Jako důvod je uvedené že je překročený maximální koeficient zastavení, stanovený v platném územním plánu a to jak pro pozemek na kterém stojí dům a hospodářské stavení (vše legálně zkolaudované v roce 1974), tak i pro pozemek na kterém se nachází již 35 let na černo postavená dvojgaráž. Úředník mi při osobním jednání sdělil, že vše posuzuje dle posledního platného územního plánu. Jak se vůči tomu mohu bránit? Má to vůbec smysl? Není lepší se na nějaké legalizace černých staveb úplně vykašlat. Legalizace dvojgaráže mě stále již tolik času a financí (GEO, stavební projekt, pokuta stavebnímu úřadu, revize, hasičák atd.) K dvojgaráži vede zpevněná plocha cca 150 m čtverečních - tuto plochu si podle všeho úředník započítal do koeficientu zastavení. Děkuji za Váš názor.
Andrea Hrdinová - MASTER DESIGN
 Andrea Hrdinová odpověděl(a)
Dobrý den, úředník bohužel musí posuzovat Vaši žádost podle aktuálního územního plánu a musí brát v úvahu všechny stavby na stavebním pozemku. Pokud byl rodinný dům a hospodářské stavení dříve zkolaudováno, nikdo Vám teď nemůže nařídit jej odstranit. Jiné je to v případě garáže, která nikdy zkolaudována nebyla. Neznám Váš případ podrobně a tak nevím, jak přesně je v územním plánu Vaší obce definován koeficient zastavění (zda se tam počítá nebo nepočítá zpevněná plocha, zda se do ní počítá nebo nepočítá zatravňovací dlažba nahrazující zpevněnou plochu apod.). Pokud budu předpokládat, že úředník z odboru územního plánování počítal správně dle definice územního plánu, a při odečtení zpevněných ploch (nebo jejich části) by už Vám koeficient zastavění RD, hospodářského stavení i s garáží vyšel, doporučuji nějaké zpevněné plochy vybourat a nahradit zelení. Případně, pokud to Váš územní plán umožňuje, zpevněné plochy změnit na zatravňovací dlažbu, která by se do koeficientu zastavění třeba nepočítala.
Doporučuji pročíst důkladně územní plán a případně si jeho výklad ověřit na odboru územního plánování / stavebním úřadě.
Pokud ani to nepomůže, můžete se pokusit požádat o změnu územního plánu a teprve potom dodatečně povolit stavbu. Změna ÚP je ale běh na dlouhou trať, může to trvat roky a výsledek je nejistý. Informujte se na obci, zda právě nějaká změna ÚP neprobíhá a případně kdy končí lhůta pro podávání žádostí o změnu ÚP. Na obci, stavebním úřadě a odboru územního plánování se můžete nezávazně poptat, jakou máte šanci na úspěch při změně ÚP.
  odpověděl(a)
Velice Vám děkuji. Moc růžově to pro mě nevypadá. Lepší je se na legalizaci černých staveb vykašlat. Ještě mě v odúvodnění zarazilo, že úředník vydal rozhodnutí na základě veřejně přístupných mapových podkladů tj. letecká mapa. Tak jsem se na tu mapu podívala. Je z naprosto neidentifikovatelného data. Na dvoře je vidět hranice palivového dřeva, které bylo přikryté vlnitým plechem proti nepřízni počasi. Dnes již tam dřevo dávno není, neboť prolítlo komínem. Ono to z té letecké mapy vypadá jako nějaký přístřešek. Je úředník na moji žádost povinem mi zaslat co všechno si na základě těch veřejně přístupných mapových podkladů do zastavěného území započítal?
Moc děkuji za Váš čas.
Andrea Hrdinová - MASTER DESIGN
 Andrea Hrdinová odpověděl(a)
Tento postup je přinejmenším zvláštní. Ještě jsem se nesetkala s tím, aby si úředník sám počítal nějaké plochy. A už vůbec ne z letecké mapy. Pokud neměl k dispozici dostatečné podklady pro posouzení Vašeho záměru (tedy koordinační situaci s vyznačením všech staveb a zpevněných ploch, s uvedením velikostí jednotlivých ploch, kótami apod.), měl Vás vyzvat k doplnění těchto podkladů před vydáním závazného stanoviska. Zmínila jste, že máte nějaký stavební projekt - možná není zpracován v dostatečném rozsahu. Ze situace a podle územního plánu bude možné snadno spočítat koeficient zastavění. Tento výpočet ať Váš projektant uvede do technické zprávy. Doporučuji nechat dopracovat takovouto situaci, technickou zprávu a požádat odbor územního plánování o nové závazné stanovisko, přičemž zdůrazněte, že se jedná o novou žádost s novými doplněnými podklady. Nicméně za úředníkem klidně zajděte a nechte si od něj podrobně vysvětlit, jak počítal a proč použil leteckou mapu, která je rozhodně nepřesným podkladem.
  odpověděl(a)
Jste poklad. Tak jsem si našla ve schváleném ÚP, že se zpevněné plochy do zastavěnosti KZP započítavají. Dále se již zpevněné plochy nečlení ( tj. zatravňovací) KZP je pro rodinné domy 0,4.
Tak to bychom asi museli zlikvidovat celou příjezdovou cestu k té nezkoulaudované garáži. Jinak to nevyjde. Je to postavené na hlavu. Zlikvidujeme příjezdovou cestu ke garáži....kvůli kolaudaci garáže.
Úředníka jsem se na tu leteckou mapu z veřejných zdrojů ptala a on mi řekl, že musí využívat všechny prostředky neboť na úřadě není proto aby konal dobro. Nakonec to má napsané i v odúvodnění, že použil veřejně dostupné mapové podklady z leteckého snímkování.
Projektovou dokumentaci má naprosto v pořádku
Andrea Hrdinová - MASTER DESIGN
 Andrea Hrdinová odpověděl(a)
Určitě vše radši několikrát propočítejte, než budete něco bourat. Pamatujte na splnění požadavku § 20 odst. (7) Vyhlášky č. 501/2006 Sb. - ke každé stavbě RD musí vést zpevněná pozemní komunikace široká nejméně 2,5 m a končící nejdále 50 m od stavby. Neviděla jsem projekt ani závazné stanovisko, tak nemohu jednoznačně soudit. Do mapových podkladů může úředník nahlédnout například, aby se blíže seznámil se záměrem, aniž by místo navštívil. Ale pokud má v ruce geodetické zaměření a projektovou dokumentaci s uvedením ploch, nevidím důvod, proč by měl plochy přepočítávat podle nepřesné letecké mapy. Každopádně Vám přeji hodně štěstí a pevné nervy. Na úředníky se raději nejprve obracejte s "prosbou o radu" než s "žádostí o vysvětlení", po dobrém se většinou řešení najde.
  odpověděl(a)
Teď mě ještě napadlo, když máme ve schváleném územních plánu uvedené jen: zpevněné plochy se do KPZ počítají, že bych na územní plán poslala dotaz, že v §2 odst. 7 stavebního zákona je uvedené, že se započítavají do KPZ plochy zpevněné zastřešené a poloodkryté. My máme zpevněnou plochu nezastřešenou, navíc sloužící jako přístupová cesta. Tudíž by se dle zákona počítat do KPZ neměla a citace ve schváleném ÚP je nedokonalá a neúplná a dá se s ní polemizovat.
Andrea Hrdinová - MASTER DESIGN
 Andrea Hrdinová odpověděl(a)
Takto to bohužel nelze. Je potřeba rozlišit pojem "zastavěná plocha pozemku" dle stavebního zákona a pojem "KPZ" definovaný územním plánem Vaší obce. Jsou to dvě různé věci a každá se počítá jinak, jak vysvětlujeme v článku výše.
  odpověděl(a)
To jsem to zvojtila, omlouvám se. Pořád jsem měla na mysli jen ten koeficient zastavění tj. ten §2 odst. 7 stavebního zákona stanovený územním plánem.
odpovědět
Dobrý den,
v ÚP naší obce jsou tyto pravidla uspořádání území: maximální zastavěná plocha 30 % a minimální plocha zeleně 30 %.
Pravidla pro uspořádání území určují limitní hodnoty pro rozdělení ploch do 3 složek:
1) max. zastavěná plocha (ve smyslu § 2, odst. (7) stavebního zákona),
2) min. plocha zeleně (podíl ploch veřejné zeleně, vyhrazené zeleně, zahrad, sadů a ploch, TTP v rámci oplocení plochy k celkové ploše pozemku),
3) případný zbytek tvoří zpevněné plochy (plochy komunikací a chodníků, parkovišť, manipulační plochy, sportovní plochy (bez budov) apod.; do zpevněných ploch se pro účely ÚP započítávají i plochy zatravňovacích tvárnic a plochy mobilní zeleně umístěné na zpevněné ploše).
Prosím, patří do zastavěné plochy pouze RD nebo také případné chodníky, nezakrytá terasa (dlažba) a kryté parkovací stání?
Děkuji za odpověď.
Andrea Hrdinová - MASTER DESIGN
 Andrea Hrdinová odpověděl(a)
Dobrý den,
ve Vašem případě platí:
1) do zastavěné plochy (ve smyslu § 2, odst. (7) stavebního zákona) se započítává kryté parkovací stání; chodníky a nezakrytá terasa se nezapočítávají;
2) pro výpočet minimální plochy zeleně je nutné odečíst dům (garáž, zahradní sklad, pergolu apod.), kryté parkovací stání, zpevněné plochy (terasy, chodníky apod.);
z hlediska minimální plochy zeleně je nutné dodržet poměr výměry části pozemku schopné vsakování dešťové vody k celkové výměře pozemku nejméně 0,4 pro samostatně stojící rodinný dům (ve smyslu § 21, odst. (3) Vyhlášky č. 501/2006 Sb.);
3) ÚP stanoví, že pro účely zvětšení plochy zeleně podle 2) není možné využití zatravňovací dlažby, což bývá v některých obcích tolerováno.
Při návrhu velikosti domu, dalších staveb a zpevněných ploch na pozemku je nutné přihlížet k nejpřísnějšímu z uvedených limitů.
odpovědět
Dobry den, mam zastavenost pozezemku 217m z celkovych 540m, tedy 40% vcetne parkovaciho stani ze zamkove dlazby bez zakryti. Pocita se i parkovaci stani ? Vy pisete, ze ze zakona ne. Jak to tedy je ?
Dekuji
Andrea Hrdinová - MASTER DESIGN
 Andrea Hrdinová odpověděl(a)
Dobrý den,
do zastavěné plochy (ve smyslu § 2, odst. (7) stavebního zákona) se nezakryté parkovací stání nezapočítává.
V územním plánu obce ale může být definováno, co vše se započítává např. do "maximální zastavěnosti pozemku". Nebo může územní plán definovat maximální rozsah zpevněných ploch, minimální plochu zeleně atd. Kromě toho je potřeba dodržet poměr výměry části pozemku schopné vsakování dešťové vody k celkové výměře pozemku, tj. nejméně 0,4 v případě samostatně stojícího rodinného domu (ve smyslu § 21, odst. (3) Vyhlášky č. 501/2006 Sb.).
odpovědět
Chci se zeptat, zda patří do zastavěné plochy podzemní garáže, které jsou zasypány do roviny pozemku a jsou zatravněny. Děkuji
Andrea Hrdinová - MASTER DESIGN
 Andrea Hrdinová odpověděl(a)
Dobrý den,
podle definice zastavěné plochy pozemku ve stavebním zákoně by se plochy podzemní garáže, které popisujete, měly započítávat.
Například ale v metodice pro ÚP hl. m. Prahy je uvedeno, že do "hrubých podlažních ploch" (podle kterých se stanoví míra využití území v Praze) se započítává "plocha každého podzemního podlaží (na základě vnějších rozměrů budovy v daném podlaží), od které se odečte plocha podzemních garáží a technického zázemí a přístupových komunikací sloužící výhradně pro přístup k nim".
Každopádně plocha podzemní garáže snižuje minimální plochu pozemku schopnou vsakovat dešťové vody (ve smyslu § 21, odst. (3) Vyhlášky č. 501/2006 Sb.), přestože je její střecha zatravněna.
odpovědět
dobry den , máme možnost stavět na zahradě u tety zahrada m´á své parcelní číslo a v územním plánu obce je určená pro zástavbu rodiným domem. bohužel po spočítání zastavěnosti na stavebním úřadu nám řekli, že bohužel nemůžeme stavět z důvodu zastavěnosti plochy. chci se zeptat zda by pomohlo zbourání stojící stodoly k tomu aby byla možnost stavět RD. děkuji za odpověď Průchová
Jan Jadrníček - MASTER DESIGN
 Jan Jadrníček odpověděl(a)
Dobrý den,
mělo by to být přesně jak píšete. Zbourání stodoly by to mělo vyřešit. Raději to však zkonzultujte na stavebním úřadě.
odpovědět
Prosím odpověď, zda-li mohu na pozemku u rodinného domu postavit dvě stavby velikosti do 25 metrů čtverečních např těsně vedle sebe, ale které nebudou nijak propojeny, ani základy, ani zdí, ani střechou. Vím, že jednu takovou stavbu o této max. velikosti mohu postavit bez ohlášení a stavebního povolení. Ale např. dvě vedle sebe, nebo za sebou ? A je nějaký předpis na vzdálenost stavby do 25 metrů čtverečních od stěn rodinného domu. Děkuji.
Michal Janáč - MASTER DESIGN
 Michal Janáč odpověděl(a)
Hezký den,
toto je poměrně specifický dotaz, který bych doporučil probrat s příslušným stavebním úřadem, jelikož z naší praxe víme, že každý úředník na to bude mít jiný názor.


Napsali o nás

Napsali o nás - Idnes.cz Napsali o nás - Novinky.cz Napsali o nás - MŮJ DŮM Napsali o nás - Dřevo&Stavby Napsali o nás - MSSTAVBY Napsali o nás - Bydlení IQ

Reference

Spolupracovali jsme - OSTRAVA Spolupracovali jsme - LÁZNĚ KLIMKOVICE Spolupracovali jsme - CTP Spolupracovali jsme - RPG Spolupracovali jsme - MAYZUS Spolupracovali jsme - AVICENA SPA

Již se k nám připojilo více než 1800 fanoušků a odběratelů

Žádný spam. Žádná reklama. Odhlášení kdykoliv.