Zastavěná plocha pozemku a zastavěnost pozemku - dejte si pozor před nákupem pozemku

Co je zastavěná plocha

S potřebou určení zastavěné plochy se ve stavebnictví setkáváme dnes a denně. A je bohužel pravdou, že dnes a denně díky ní také vznikají problémy.

Nejdříve uvedu, jak zastavěnou plochu definuje stavební zákon.

„Zastavěná plocha pozemku je součtem všech zastavěných ploch jednotlivých staveb. Zastavěnou plochou stavby se rozumí plocha ohraničená pravoúhlými průměty vnějšího líce obvodových konstrukcí všech nadzemních i podzemních podlaží do vodorovné roviny. Plochy lodžií a arkýřů se započítávají. U objektů poloodkrytých (bez některých obvodových stěn) je zastavěná plocha vymezena obalovými čarami vedenými vnějšími líci svislých konstrukcí do vodorovné roviny. U zastřešených staveb nebo jejich částí bez obvodových svislých konstrukcí je zastavěná plocha vymezena pravoúhlým průmětem střešní konstrukce do vodorovné roviny.“

V překladu není definice jasná a dalo by se o ní různě polemizovat. V praxi z ní však vyplývá následující:

• zastavěná plocha pozemku se vypočítává jako součet zastavěných ploch všech staveb, které jsou na pozemku - kromě samotného domu to tedy můžou být i altány, zahradní domky, krytá stání pro auta, bazény
• do zastavěné plochy se započítává suterén, lodžie a také předsazená konstrukce, která je podepřena svislou nosnou konstrukcí - například balkón, který je podepřen sloupy
• do zastavěné plochy se nezapočítává přesah střechy ani balkón, který není podepřen sloupy ani jinou svislou nosnou konstrukcí

Výpočet zastavěné plochy

Ze všeho co teď známe se můžeme dát do samotného výpočtu.

Zastavěnou plochu vypočítáme tak, že promítneme vnější líc obvodových konstrukcí do vodorovné roviny. To musí zahrnovat jak obvodové konstrukce nadzemních podlaží, tak i suterénu a všech konstrukcí výše uvedených.

Pakliže stavba nemá obvodovou konstrukci, zastavěná plocha se vymezí pravoúhlým průmětem střešní konstrukce do vodorovné roviny.

Další grafické příklady najdete v bodě 5 v článku zde:
 stavba.tzb-info.cz/normy-a-pravni-predpisy-hruba-stavba/9928-zastavena-plocha-stavby-dle-stavebniho-zakona-a-komplikovanost-jejiho-stanoveni

Zastavěnost pozemku

Zastavěnost pozemku řešíme v souvislosti s územním plánem a je to poměrové vyjádření zastavěné plochy k celkové ploše pozemku.

Zastavěnost pozemku = zastavěná plocha / plocha pozemku.

Pakliže jsme vypočítali, že zastavěná plocha je 350 m2, zatímco celková plocha pozemku je 1 000 m2, bude zastavěnost pozemku 35%.

V případě, že územní plán reguluje maximální zastavěnost pozemku na 30%, tuto stavbu nepovolí.

Situace je dnes ale mnohem komplikovanější.

Každý úředník si totiž zastavěnou plochu vykládá trochu jinak, a proto je dnes velmi důležité si na příslušném stavebním úřadě zjistit jakým způsobem zastavěnou plochu posuzují a jaká je povolená zastavěnost ještě před koupí pozemku.

S nejčastějšími problémy jsme se setkali na úřadech v Praze a jejím okolí.

Příklady, jak různé úřady počítaly zastavěnou plochu

1. Součet ploch všech podlaží stavby. (např. 1 NP + 2 NP)
2. Součet standardní zastavěné plochy a všech zpevněných ploch na pozemku. (např. příjezdová komunikace, terasa, nádvoří)

Z výše uvedeného jasně vyplývá, že pokud vám zastavěnost na jednom úřadě vypočítají na 30%, na druhém to klidně může být 50%.

Co se děje potom?

Z vysněného 5+1 domu s garáží se může stát 3+1 bez garáže. Krajní řešení pak je přikoupení některého ze sousedních pozemků, což se ale projeví velkým prodražením.