Zastavěná plocha pozemku a zastavěnost pozemku - dejte si pozor před nákupem pozemku

Co je zastavěná plocha

S potřebou určení zastavěné plochy se ve stavebnictví setkáváme dnes a denně. A je bohužel pravdou, že dnes a denně díky ní také vznikají problémy.

Nejdříve uvedu, jak zastavěnou plochu definuje stavební zákon.

„Zastavěná plocha pozemku je součtem všech zastavěných ploch jednotlivých staveb. Zastavěnou plochou stavby se rozumí plocha ohraničená pravoúhlými průměty vnějšího líce obvodových konstrukcí všech nadzemních i podzemních podlaží do vodorovné roviny. Plochy lodžií a arkýřů se započítávají. U objektů poloodkrytých (bez některých obvodových stěn) je zastavěná plocha vymezena obalovými čarami vedenými vnějšími líci svislých konstrukcí do vodorovné roviny. U zastřešených staveb nebo jejich částí bez obvodových svislých konstrukcí je zastavěná plocha vymezena pravoúhlým průmětem střešní konstrukce do vodorovné roviny.“

V překladu není definice jasná a dalo by se o ní různě polemizovat. V praxi z ní však vyplývá následující:

• zastavěná plocha pozemku se vypočítává jako součet zastavěných ploch všech staveb, které jsou na pozemku - kromě samotného domu to tedy můžou být i altány, zahradní domky, krytá stání pro auta, bazény
• do zastavěné plochy se započítává suterén, lodžie a také předsazená konstrukce, která je podepřena svislou nosnou konstrukcí - například balkón, který je podepřen sloupy
• do zastavěné plochy se nezapočítává přesah střechy ani balkón, který není podepřen sloupy ani jinou svislou nosnou konstrukcí

Výpočet zastavěné plochy

Ze všeho co teď známe se můžeme dát do samotného výpočtu.

Zastavěnou plochu vypočítáme tak, že promítneme vnější líc obvodových konstrukcí do vodorovné roviny. To musí zahrnovat jak obvodové konstrukce nadzemních podlaží, tak i suterénu a všech konstrukcí výše uvedených.

Pakliže stavba nemá obvodovou konstrukci, zastavěná plocha se vymezí pravoúhlým průmětem střešní konstrukce do vodorovné roviny.

Další grafické příklady najdete v bodě 5 v článku zde:
stavba.tzb-info.cz/normy-a-pravni-predpisy-hruba-stavba/9928-zastavena-plocha-stavby-dle-stavebniho-zakona-a-komplikovanost-jejiho-stanoveni

Zastavěnost pozemku

Zastavěnost pozemku řešíme v souvislosti s územním plánem a je to poměrové vyjádření zastavěné plochy k celkové ploše pozemku.

Zastavěnost pozemku = zastavěná plocha / plocha pozemku.

Pakliže jsme vypočítali, že zastavěná plocha je 350 m², zatímco celková plocha pozemku je 1 000 m², bude zastavěnost pozemku 35%.

V případě, že územní plán reguluje maximální zastavěnost pozemku na 30%, tuto stavbu nepovolí.

Situace je dnes ale mnohem komplikovanější.

Každý úředník si totiž zastavěnou plochu vykládá trochu jinak, a proto je dnes velmi důležité si na příslušném stavebním úřadě zjistit jakým způsobem zastavěnou plochu posuzují a jaká je povolená zastavěnost ještě před koupí pozemku.

S nejčastějšími problémy jsme se setkali na úřadech v Praze a jejím okolí.

Příklady, jak různé úřady počítaly zastavěnou plochu

1. Součet ploch všech podlaží stavby. (např. 1 NP + 2 NP)
2. Součet standardní zastavěné plochy a všech zpevněných ploch na pozemku. (např. příjezdová komunikace, terasa, nádvoří)

Z výše uvedeného jasně vyplývá, že pokud vám zastavěnost na jednom úřadě vypočítají na 30%, na druhém to klidně může být 50%.

Co se děje potom?

Z vysněného 5+1 domu s garáží se může stát 3+1 bez garáže. Krajní řešení pak je přikoupení některého ze sousedních pozemků, což se ale projeví velkým prodražením.

Diskuze

Zasíláte odpověď ke stávajícímu příspěvku (zrušit).

Jméno
(Povinné)

E-mail (Vyplňte pouze pokud chcete upozornit na odpověď. Nebude zveřejněno.)

Text příspěvku    

odpovědětJosefa
7. srpna

Dobrý den ,mám prosbu koupili jsme domek od pozemkové fondu,pozemkový fond vše změřil a my zaplatili před tím jsme byli 3tí nájemnici koupili jsme to 2001,Mám doma ,že to bylo zapsáno do katasru ,ale oni nic nemají ?Tak že nové zaměření a na pozemku stojí černá stavba ta tam stojí asi 40let ,potom se přeložil sloup vysokého napětí a stavba podle Eonu nesplňuje požadavky a trvají na ostranění stavby. Vté době se tam parkovalo ,ale není to podle norem Garáž. Je mě 80 poraďte prosím.Děkuji za odpověď do imeilu

odpovědětJarmila
1. srpna

Dobry den mám dotaz od kolik metru čtverečních je stavebni pozemek považován na stavbu?dekuji za odpoved jarmils

odpovědětjan cizek
5. dubna 2023

zelen mam1731m kolik muzu mit zastavene plochy na celkovem pozemku 2467m

odpovědětJaroslava
10. února 2022

Prosím, potřebuji vědět, když obec povoluje velikost stavebního pozemku 750 m čtverečních, což by bylo a v územním plánu má na pozemku ohraničenou menší část asi 600 m čtverečních jako hranice hranice zastavitelných ploch. Musí být tedy totožná velikost zastavitelných ploch a velikost pozemku?

odpovědětZdeněk
10. listopadu 2021

Autor v tom má také trochu hokej ale je vždy dobré v případě nejasnosti si to ověřit. Záleží jak je koeficient napsaný. Často je to vysvětleno v územním plánu v definici pojmů, a to si málokdo přečte.

odpovědětVlastimil
24. října 2021

Dobrý den, koupil jsem zahradu s malou chatičkou. O rozměrech 320 X 410 X 420 cm 420 je výška. Chatka je na patách cca 50 cm nad zemí.
Počítá se do zastavěné plochy ?
Děkuji.

odpovědětPeťko
29. září 2021

Brý den,

No ono, z článku, součet všech podlažních ploch není zastavěná plocha, ale koeficient hrubých podlažních ploch obyčejně.
Na toto jsem narazil již při koupi pozemku v Praze, a naštěstí jsem se o to zajímal a tak i pochopil, že na pozemku dvojgaráž mít nebudu :-). Taky jsem si původně představoval zastavitelnost s tím, že jestli mi to nebude stačit, dám druhé patro. A ani to tam nebude :-)).
Ale byl jsem na to připraven a dle toho postupovali u projektu.

odpovědětEva
24. března 2021

Dobrý den,
chtěla bych koupit chatu, která má ev. č. V územním plánu je tato oblast jako stabilizovaná stavební, funkční typ Čisté bydlení. Jsou tam jen 3 domy s č. popisným a cca 12 chat s č. evidenčním, což dle mého laického pohledu neodpovídá typu B a CB.
Na katastru nemovitostí je zastavěná plocha a nádvoří 94 m2, ale chata samotná má 54 m2 a je takto i zakreslená v katastru.
Mohu na ohlášení chatu rozšířit na oněch 94 m2 zakreslených na katastr. mapě?
Předpokládám, že nadezdívka na podkroví do 1,3 m neodporuje stabilizované ploše, jelikož se do IPP nezapočítává.
Dále, jestli mohu po přestavbě zažádat o změnu užívání, aby mně přidělili č. popisné vzhledem k fčnímu typu BC a měli by mně vyhovět?
A poslední věc, jestliže tuto lokalitu označili v územním plánu jako B a BC, stavební stabilizovanou, jestli je město povinné zřídit odpovídající komunikaci, nejenom stávající nezpevněnou.

Děkuji mnohokrát za odpověď

odpovědětmilada
7. února 2021

Prosím pěkně,musím mít na zámkovou dlažbu a chodník podél chaty stavební povolení ? Počítá se zámková dlažba do zastavěné plochy ??? děkuji za odpověd

odpovědětLukášová
6. února 2021

prosím počítá se do zastavěné plochy zámková dlažba okolo chaty nebo domu??? děkuji

 Jana odpověděl(a)
2. února 2022

Dobrý den, počítá se prosím terasa a chodníčky do zastavěné plochy?
Děkuji Vám za odpověď.

odpovědětEva
13. ledna 2021

Chtěla bych se zeptat kolik musí být stavba rodinného domu od mého pozemku tak aby nezasahoval do mého A jestli mám nárok na nějakou náhradu škody Ten rodinný dům mám nalepený na můj plot tak to nemůže ani zateplit Jak mám dál pokračovat Děkuji za kladnou odpověd Cásková

odpovědětGabriela
4. září 2020

Dobrý den, nevím, jestli to ještě řešíte, ale u nás na obci je územním plánem stanoven i minimální rozměr pozemku pro stavbu domu. Všechny tyto informace (zastavěnost pozemku, minimální rozměry pozemku pro řadový dům / volně stojící dům, apod.) byste se měl dozvěděl z územního plánu obce, kde plánujete stavět.

odpovědětAnonym
Včera v 21:56

Dobrý den
Pozemek zapsán jako zahrada .
260 m2 . Postavil jsem zahradni chatku 6 ×3 m . Město mi zamítli stavbu .... bohužel chata už stojí. Jak tohle vyřešit..dekuji za odpoved

 Kat odpověděl(a)
4. září 2020

Jsi fffff pici

 P odpověděl(a)
5. září 2020

Kat: až tak ...lepší odpověď by nebyla

 Lu odpověděl(a)
12. září 2020

jestli vám to zamítli, tak tam musí být nějaké odůvodnění, v čem je problém. Nicméně asi budete muset žádat o výjimku, ne?

 Radim odpověděl(a)
13. září 2020

Lu: důvod je že stavba je větší než 4% z výměry pozemku ...

odpovědětŠárka Novotná
30. května 2020

Dobrý den,

chtěla bych se zeptat, jestli mi úředník může přikázat minimální zastavěnou plochu stavby pro rodinnou rekreaci 80m2, když územní plán říká:

Územní plán v těchto plochách umožňuje stavby o 1 nadzemním podlaží a podkroví s možností podsklepení a maximální výšce 9,5 m. Pozemek pro stavbu musí mít minimálně 1000 m2 a zastavět nadzemními stavbami lze maximálně z 20 %. Minimálně 60 % výměry pozemku musí být zachováno pro zeleň.

Úředník argumentuje okolní zástavbou, která přes zeleň z pozemku ani z cesty není vidět.

Hezký den,
Šárka

odpovědětKarel Deutschar
29. dubna 2020

Dobrý den, zdědily jsme starý rodinný dům a rozhodli jsme se pro jeho zbourání a stavbu nového. Není to ovšem tak jednoduché. Pozemek je v řadové zástavbě o velikosti 210m2 s momentálním umístěním cca uprostřed. Hodnotit velikost netřeba, jsem si vědom toho, že je to malý pozemek. Je ale výborně situovaný. Řešíme otázku stavby nového na hranici pozemku, takže posunutí nového a tím zvětšení zahrady. Jak velkou plochu na takovémto pozemku lze zastavět?
Předem velice děkuji za odpověď a s pozdravem Karel Deutschar

odpovědětVáclav Průša
6. března 2020

Kolik mohu zastavět na pozemku zahrada 1120 M2.Děkuji

odpovědětPavel
10. října 2019

Dobrý den,
mám pozemek ohraničený opěrnou zdí, opěrná zeď je součástí mého pozemku. Líc opěrné zdi je svislý. Líc opěrné zdi tvoří hranici se sousedním pozemkem. Pro účely parkování v úrovni koruny opěrné zdi na mém pozemku chci korunu opěrné zdi vykonzolovat nad sousední pozemek o 0,6 m. Spodní líc konzoly bude ve výšce 1,6 m nad sousedním pozemkem. Žádný svislý konstrukční prvek nebude zasahovat na plochu sousedního pozemku.
Jedná se v takovém případě o zábor cizího pozemku? Jaký postup s vlastníkem sousedního pozemku zvolit.
Děkuji za odpověď.

odpovědětPetr
7. srpna 2019

Dobrý den,
měl bych dotaz ohledně způsobu povolování, který po mě požaduje SÚ. Jedná se o změnu užívání a stavební úpravy, kdy ze stávající stodoly bych rád realizoval 3 apartmány (bytové jednotky) pro sezónní ubytování (bez vytápění a temperování). Celková zastavěná plocha je 9x13 m, tedy 117 m2, 1NP + podkroví (bez podsklepení). Napojeni na technické rozvody budou ze stávajících rozvodu sousedního RD. Napojení na komunikaci rovněž stávající.
SÚ požaduje stavební povolní, rád bych stavební úpravy realizoval svépomocí a ne s dodavatelskou firmou (stavebním podnikatelem), tudíž bych chtěl stavbu povolit přes ohlášku. Stejně jako se děje u novostaveb RD.
Další dotaz se týká nutnosti zpracovávání PENB, i když bude stavba využívána k rekreaci bez vytápění mám SŮ vyžadovat PENB.

Děkuji z odpověď.

odpovědětJarmila
21. července 2019

Prosím o sdělení, zda je nutné stavební povolení nebo ohlášení i v případě malého rozměru domku. jednalo by se o jednopodlažní dům. Jaký by měl být rozměr půdorysu? Děkuji.

 Anonym odpověděl(a)
22. července 2019

Dobrý den,
protože neuvádíte o jaký domek by se mělo jednat, budu předpokládat, že se jedná o domek s pobytovými místnostmi určený pro bydlení nebo rodinnou rekreaci.
Na základě § 104 odst. 1 písm. a) z. č. 183/2006 Sb. (Stavební zákon), ve znění pozdějších předpisů, bude takový domek na ohlášení a to nehledě k jeho malým rozměrům.

odpovědětJakub M.
7. července 2019

Dobrý den,

v projektu máme navržený větší přesah střechy na J-Z stranu. Dle úřadu se přesah započítává do zastavěné plochy. Je to možné? Je to ve stav. zák. jasně popsáno? Děkuji JM

 Anonym odpověděl(a)
22. července 2019

Znění § 2 odst. 7 z. č. 183/2006 Sb. Pro Vás je asi podstatná poslední věta.
Zastavěná plocha pozemku je součtem všech zastavěných ploch jednotlivých staveb. Zastavěnou plochou stavby se rozumí plocha ohraničená pravoúhlými průměty vnějšího líce obvodových konstrukcí všech nadzemních i podzemních podlaží do vodorovné roviny. Plochy lodžií a arkýřů se započítávají. U objektů poloodkrytých (bez některých obvodových stěn) je zastavěná plocha vymezena obalovými čarami vedenými vnějšími líci svislých konstrukcí do vodorovné roviny. U zastřešených staveb nebo jejich částí bez obvodových svislých konstrukcí je zastavěná plocha vymezena pravoúhlým průmětem střešní konstrukce do vodorovné roviny.

odpovědětTomáš K.
9. května 2019

Dobrý den,
chci se optat. Mám problém s vydáním povolení od hasičů. Jedná se o to, že zastavěná plocha je cca 257 m2. A oni nedají povolení, protože nějaká vodní nádrž je déle než 600 m a nebo tam není hydrant typu DN 100 (pouze DN 80 máme). Teď vypracují nějakou analýzu hasiči a doporučí řešení.

A nejspíše to dopadne prý takto:
Bylo mi řečeno, že na pozemku budu muset mít vodní nádrž o objemu 14 m3.

Lze nějak řešit? Lze mít z nádrže třeba bazén? Či řešit nějak, abych na pozemku nádrž mít nemusel?

Děkuji.

S pozdravem TK

 Anonym odpověděl(a)
22. července 2019

Dobrý den,
nádrž je po Vás s velkou pravděpodobností vyžadována neoprávněně. Více k tomuto tématu jsem uváděl zde: http://www.ckait.cz/content/pozarni-voda-pro-rd

odpovědětJS
14. března 2019

Dobrý den,

potřeboval bych prosím nutně poradit.
Vlastním byt se zahradou. Zahrada je samostatná parcela. Mám v plánu postavit pergolu, která by byla do 20% zastavěného pozemku.
Zahrada má dohromady 136m2.
Na úřadu mi bylo řečeno, že musím počítat 30% z celkové zastavenosti včetně bytového domu, chodníku a ostatních zahrad sousedů.(Bytový dům má 750m2). Když jsem se dotázal, kde se dá takové pravidlo vyhledat, tak mi nebylo vyhověno. Naopak mi bylo arogantně sděleno, že mi nebude stavba schválena. Když jsem se znovu tázal, že to chci řádně odůvodnit, tak dámy začali zmatkovat a oznámili mi, že se na to můžou ještě zeptat, ale že mi to neschválí.

Dle mého názoru je to přeci hloupost? Například: vlastním pozemek 600m2, chtěl bych pozemek rozdělit na tři parcely. Kupující si parcelu o velikosti 200m2 zakoupí a bude si chtít samozřejmě postavit nějaký baráček do 30%. Vedle soused bude rychlejší a podle pravidla, které je asi vymyšlené, tak zastaví 30% z celkové plochy tří parcel, ,,protože to přeci platí pro celkový pozemek".

V mém případě developer zakoupil pozemek, rozdělil pozemek na 7 parcel, které prodal. Já vlastním jednu parcelu+byt, který je v bytovém domě ležící na jiné parcele.

Byl bych vděčný za vyjádření se
JS

 Gabriela odpověděl(a)
4. září 2020

Dobrý den, nevím, jestli to ještě řešíte, ale u nás na obci je územním plánem stanoven i minimální rozměr pozemku pro stavbu domu. Všechny tyto informace (zastavěnost pozemku, minimální rozměry pozemku pro řadový dům / volně stojící dům, apod.) byste se měl dozvěděl z územního plánu obce, kde plánujete stavět.

odpovědětK. Okounova
10. března 2019

Dobrý den, mám dotaz ke zpevnené ploše. Za zpevněnou plochu se považuje pouze když je nějaký povrch typu zámkova dlazba, asfalt apod... nebo se za ní povazuje i plocha kterou mám -laicky řečeno udusaná hlína na které je položena tkana textilie propoustejici vodu a na textilií nasypany kacirek

Děkuji předem za odpoved

odpovědětDaniela
31. ledna 2019

Dobrý den, prosim o radu. Na pozemku mame postaveny dum a vedlejsi stavbu k rd (zkoulaudovano, zapasano na kn). Asi pred mesicem byl schvalen novy uzemni plan,ktery povoluje zastavitelnost 20% vc. zpevnenych ploch. Chteli bychom pristavit rd, ale nevejdeme se do stanoveneho limitu. Od kdy se bere, ze plati ta zastavitelnost? Pocitaji se tam jiz postavene budovy? Pokud ano, lze pozadat o nejakou vyjimku? Děkuji za odpověď

odpovědětLadislav Chytráček
26. listopadu 2018

Dobrý den chtěl bych vás poprosit o radu. Chtěl bych koupit byt v bytovém domě, byt je družstevní a k němu je zahrada 280m2 a garáž která je v osobním vlastnictví a na katastru je vedená jako zastavěná plocha a nádvoří 26m2. Po provedení odhadu bankovním odhadce přišel výpis ryzik vé kterém stálo že garáž neexistuje a tudíž na ni nemůže být zástavní právo mohli by ste mi prosím poradit jak mám postupovat ?na katastru majiteli řekli ze ma jit na stavebni družstvo ale on s tim nechce mit starosti tak to budu zařizovat ja předem dekuji za radu.

odpovědětFilip Caha
20. srpna 2018

Dobrý den,

dnes jsem dostal email od architekta, který schvaluje projektovou dokumentaci zpracovanou mým architektem: Moje otázka zní co se s tím dá dělat? Děkuji

Záměr není v souladu s ÚP, neboť stavební pozemek není celý vymezován v zastavitelné ploše BV, nýbrž i v ploše ZS, kterou nelze pro tento účel vymezit. Navíc dotčená část plochy BV je natolik malá, že je zastavována více jak z 30%, jak požaduje ÚP Velký Týnec. Stavební pozmek RD a zahrada musí být pozemkově odděleny. Užívat se však mohou společně. Zastavitelnost 30% se však počítá pouze z plochy BV.

 Andrea Hrdinová odpověděl(a)
22. srpna 2018

Dobrý den, bohužel zde bychom se přiklonili k vyjádření úředníka. Zastavitelnost 30% se opravdu počítá pouze z té části pozemku/pozemků, které jsou dle územního plánu v zastavitelné ploše BV. Nezbývá, než se regulativu podřídit nebo se pokusit o změnu územního plánu.

 Filip Caha odpověděl(a)
22. srpna 2018

Andrea Hrdinová: Dobrý den, upřesním to: K zastavění byla určena plocha o výměře 2100m2 na parcele 652/1. Parcela se tento rok rozdělila na 2 parcely 652/1 a 652/3 ale tím se přece plocha k zastavění nezměnila. Bere se to ke vztahu na parcelu nebo na plochu jak byla určena k zastavění těch 30% zastavěnosti? Děkuji

 Andrea Hrdinová odpověděl(a)
23. srpna 2018

Rozdělení parcely na 2 na územním plánu nic nemění. Zastavitelná plocha BV je pořád stejně veliká. Jen je důležité v dokumentaci Vašeho domu uvést, že stavebním pozemkem jsou obě parcely 652/1 i 652/3. Samozřejmě s předpokladem, že stavby (dům, garáž, oplocení aj.) budou umístěny pouze v té části parcel, která je dle územního plánu v ploše BV. Uvádíte, že je to 2100 m2. Tedy při zastavěnosti 30 % můžete zastavět max. 630 m2. Ještě upozorňuji, že územní plán Vaši plochu BV označuje kódem Z32 a tím určuje, že územní rozhodování v této ploše je podmíněno vypracováním územní studie.

odpovědětšedý antonín
5. srpna 2018

Kolik m2 může mít zahradní domek na nářadí aniž by nemusel podléhat oznámení.Dále je prosím pod bazénkem 3x3 m zpevněná zem zámkovou dlažbou započítána jako zastavěná plocha? Betonový chodníček mezi záhony je také zastavěná plocha?Jestli ne jak se mám bránit?Jsem důchodce a mám takový dojem že využívají mé neznalosti stavebního zákona.Děkuji

 Andrea Hrdinová odpověděl(a)
22. srpna 2018

Dobrý den, aby zahradní domek nepodléhal ohlášení (a územnímu souhlasu), musí splňovat podmínky podle § 79, odst. 2 o) stavebního zákona. Tedy mj. musí mít zastavěnou plochu stavby do 25 m2, musí být umístěn nejméně 2 m od hranic sousedních pozemků a plocha pozemku schopná vsakovat dešťové vody (po umístění zahradního domku) musí být nejméně 50 % z celkové plochy pozemku. Možná stavební úřad naráží právě na tento limit. Do zastavěné plochy pozemku by se podle stavebního zákona nepočítala ani zpevněná plocha pod bazénem, ani betonový chodníček mezi záhony. Nevím však, co o Vašem pozemku říká územní plán obce. Pokud byste řešil zahradní domek územním souhlasem a ohlášením, vždy je potřeba splnit podmínku, že alespoň 40 % plochy pozemku musí být schopno vsakovat dešťové vody (plocha zeleně).

odpovědětPopelková Jana
30. července 2018

Rodinný dům a hospodářské stavení u domu bylo zkolaudováno v roce 1974.
Můj otec k tomu navíc postavil před 35 lety ještě "na černo" dvojgaráž.
Požádala jsem o dodatečné stavební povolení pro tuto na černo postavenou dvojgaráž. V rámci koordinovaného stanoviska mi bylo z územního plánu vydáno rozhodnutí ZÁMĚR JE NEPŘÍPUSTNÝ. Jako důvod je uvedené že je překročený maximální koeficient zastavení, stanovený v platném územním plánu a to jak pro pozemek na kterém stojí dům a hospodářské stavení (vše legálně zkolaudované v roce 1974), tak i pro pozemek na kterém se nachází již 35 let na černo postavená dvojgaráž. Úředník mi při osobním jednání sdělil, že vše posuzuje dle posledního platného územního plánu. Jak se vůči tomu mohu bránit? Má to vůbec smysl? Není lepší se na nějaké legalizace černých staveb úplně vykašlat. Legalizace dvojgaráže mě stále již tolik času a financí (GEO, stavební projekt, pokuta stavebnímu úřadu, revize, hasičák atd.) K dvojgaráži vede zpevněná plocha cca 150 m čtverečních - tuto plochu si podle všeho úředník započítal do koeficientu zastavení. Děkuji za Váš názor.

 Andrea Hrdinová odpověděl(a)
31. července 2018

Dobrý den, úředník bohužel musí posuzovat Vaši žádost podle aktuálního územního plánu a musí brát v úvahu všechny stavby na stavebním pozemku. Pokud byl rodinný dům a hospodářské stavení dříve zkolaudováno, nikdo Vám teď nemůže nařídit jej odstranit. Jiné je to v případě garáže, která nikdy zkolaudována nebyla. Neznám Váš případ podrobně a tak nevím, jak přesně je v územním plánu Vaší obce definován koeficient zastavění (zda se tam počítá nebo nepočítá zpevněná plocha, zda se do ní počítá nebo nepočítá zatravňovací dlažba nahrazující zpevněnou plochu apod.). Pokud budu předpokládat, že úředník z odboru územního plánování počítal správně dle definice územního plánu, a při odečtení zpevněných ploch (nebo jejich části) by už Vám koeficient zastavění RD, hospodářského stavení i s garáží vyšel, doporučuji nějaké zpevněné plochy vybourat a nahradit zelení. Případně, pokud to Váš územní plán umožňuje, zpevněné plochy změnit na zatravňovací dlažbu, která by se do koeficientu zastavění třeba nepočítala.
Doporučuji pročíst důkladně územní plán a případně si jeho výklad ověřit na odboru územního plánování / stavebním úřadě.
Pokud ani to nepomůže, můžete se pokusit požádat o změnu územního plánu a teprve potom dodatečně povolit stavbu. Změna ÚP je ale běh na dlouhou trať, může to trvat roky a výsledek je nejistý. Informujte se na obci, zda právě nějaká změna ÚP neprobíhá a případně kdy končí lhůta pro podávání žádostí o změnu ÚP. Na obci, stavebním úřadě a odboru územního plánování se můžete nezávazně poptat, jakou máte šanci na úspěch při změně ÚP.

 Popelková Jana odpověděl(a)
31. července 2018

Velice Vám děkuji. Moc růžově to pro mě nevypadá. Lepší je se na legalizaci černých staveb vykašlat. Ještě mě v odúvodnění zarazilo, že úředník vydal rozhodnutí na základě veřejně přístupných mapových podkladů tj. letecká mapa. Tak jsem se na tu mapu podívala. Je z naprosto neidentifikovatelného data. Na dvoře je vidět hranice palivového dřeva, které bylo přikryté vlnitým plechem proti nepřízni počasi. Dnes již tam dřevo dávno není, neboť prolítlo komínem. Ono to z té letecké mapy vypadá jako nějaký přístřešek. Je úředník na moji žádost povinem mi zaslat co všechno si na základě těch veřejně přístupných mapových podkladů do zastavěného území započítal?
Moc děkuji za Váš čas.

 Andrea Hrdinová odpověděl(a)
31. července 2018

Tento postup je přinejmenším zvláštní. Ještě jsem se nesetkala s tím, aby si úředník sám počítal nějaké plochy. A už vůbec ne z letecké mapy. Pokud neměl k dispozici dostatečné podklady pro posouzení Vašeho záměru (tedy koordinační situaci s vyznačením všech staveb a zpevněných ploch, s uvedením velikostí jednotlivých ploch, kótami apod.), měl Vás vyzvat k doplnění těchto podkladů před vydáním závazného stanoviska. Zmínila jste, že máte nějaký stavební projekt - možná není zpracován v dostatečném rozsahu. Ze situace a podle územního plánu bude možné snadno spočítat koeficient zastavění. Tento výpočet ať Váš projektant uvede do technické zprávy. Doporučuji nechat dopracovat takovouto situaci, technickou zprávu a požádat odbor územního plánování o nové závazné stanovisko, přičemž zdůrazněte, že se jedná o novou žádost s novými doplněnými podklady. Nicméně za úředníkem klidně zajděte a nechte si od něj podrobně vysvětlit, jak počítal a proč použil leteckou mapu, která je rozhodně nepřesným podkladem.

 Popelková Jana odpověděl(a)
31. července 2018

Jste poklad. Tak jsem si našla ve schváleném ÚP, že se zpevněné plochy do zastavěnosti KZP započítavají. Dále se již zpevněné plochy nečlení ( tj. zatravňovací) KZP je pro rodinné domy 0,4.
Tak to bychom asi museli zlikvidovat celou příjezdovou cestu k té nezkoulaudované garáži. Jinak to nevyjde. Je to postavené na hlavu. Zlikvidujeme příjezdovou cestu ke garáži....kvůli kolaudaci garáže.
Úředníka jsem se na tu leteckou mapu z veřejných zdrojů ptala a on mi řekl, že musí využívat všechny prostředky neboť na úřadě není proto aby konal dobro. Nakonec to má napsané i v odúvodnění, že použil veřejně dostupné mapové podklady z leteckého snímkování.
Projektovou dokumentaci má naprosto v pořádku

 Andrea Hrdinová odpověděl(a)
31. července 2018

Určitě vše radši několikrát propočítejte, než budete něco bourat. Pamatujte na splnění požadavku § 20 odst. (7) Vyhlášky č. 501/2006 Sb. - ke každé stavbě RD musí vést zpevněná pozemní komunikace široká nejméně 2,5 m a končící nejdále 50 m od stavby. Neviděla jsem projekt ani závazné stanovisko, tak nemohu jednoznačně soudit. Do mapových podkladů může úředník nahlédnout například, aby se blíže seznámil se záměrem, aniž by místo navštívil. Ale pokud má v ruce geodetické zaměření a projektovou dokumentaci s uvedením ploch, nevidím důvod, proč by měl plochy přepočítávat podle nepřesné letecké mapy. Každopádně Vám přeji hodně štěstí a pevné nervy. Na úředníky se raději nejprve obracejte s "prosbou o radu" než s "žádostí o vysvětlení", po dobrém se většinou řešení najde.

 Popelková Jana odpověděl(a)
31. července 2018

Teď mě ještě napadlo, když máme ve schváleném územních plánu uvedené jen: zpevněné plochy se do KPZ počítají, že bych na územní plán poslala dotaz, že v §2 odst. 7 stavebního zákona je uvedené, že se započítavají do KPZ plochy zpevněné zastřešené a poloodkryté. My máme zpevněnou plochu nezastřešenou, navíc sloužící jako přístupová cesta. Tudíž by se dle zákona počítat do KPZ neměla a citace ve schváleném ÚP je nedokonalá a neúplná a dá se s ní polemizovat.

 Andrea Hrdinová odpověděl(a)
31. července 2018

Takto to bohužel nelze. Je potřeba rozlišit pojem "zastavěná plocha pozemku" dle stavebního zákona a pojem "KPZ" definovaný územním plánem Vaší obce. Jsou to dvě různé věci a každá se počítá jinak, jak vysvětlujeme v článku výše.

 Popelková Jana odpověděl(a)
31. července 2018

To jsem to zvojtila, omlouvám se. Pořád jsem měla na mysli jen ten koeficient zastavění tj. ten §2 odst. 7 stavebního zákona stanovený územním plánem.

odpovědětPepa
16. května 2018

Dobrý den,
v ÚP naší obce jsou tyto pravidla uspořádání území: maximální zastavěná plocha 30 % a minimální plocha zeleně 30 %.
Pravidla pro uspořádání území určují limitní hodnoty pro rozdělení ploch do 3 složek:
1) max. zastavěná plocha (ve smyslu § 2, odst. (7) stavebního zákona),
2) min. plocha zeleně (podíl ploch veřejné zeleně, vyhrazené zeleně, zahrad, sadů a ploch, TTP v rámci oplocení plochy k celkové ploše pozemku),
3) případný zbytek tvoří zpevněné plochy (plochy komunikací a chodníků, parkovišť, manipulační plochy, sportovní plochy (bez budov) apod.; do zpevněných ploch se pro účely ÚP započítávají i plochy zatravňovacích tvárnic a plochy mobilní zeleně umístěné na zpevněné ploše).
Prosím, patří do zastavěné plochy pouze RD nebo také případné chodníky, nezakrytá terasa (dlažba) a kryté parkovací stání?
Děkuji za odpověď.

 Andrea Hrdinová odpověděl(a)
29. května 2018

Dobrý den,
ve Vašem případě platí:
1) do zastavěné plochy (ve smyslu § 2, odst. (7) stavebního zákona) se započítává kryté parkovací stání; chodníky a nezakrytá terasa se nezapočítávají;
2) pro výpočet minimální plochy zeleně je nutné odečíst dům (garáž, zahradní sklad, pergolu apod.), kryté parkovací stání, zpevněné plochy (terasy, chodníky apod.);
z hlediska minimální plochy zeleně je nutné dodržet poměr výměry části pozemku schopné vsakování dešťové vody k celkové výměře pozemku nejméně 0,4 pro samostatně stojící rodinný dům (ve smyslu § 21, odst. (3) Vyhlášky č. 501/2006 Sb.);
3) ÚP stanoví, že pro účely zvětšení plochy zeleně podle 2) není možné využití zatravňovací dlažby, což bývá v některých obcích tolerováno.
Při návrhu velikosti domu, dalších staveb a zpevněných ploch na pozemku je nutné přihlížet k nejpřísnějšímu z uvedených limitů.

odpovědětPetr
24. března 2018

Dobry den, mam zastavenost pozezemku 217m z celkovych 540m, tedy 40% vcetne parkovaciho stani ze zamkove dlazby bez zakryti. Pocita se i parkovaci stani ? Vy pisete, ze ze zakona ne. Jak to tedy je ?
Dekuji

 Andrea Hrdinová odpověděl(a)
29. května 2018

Dobrý den,
do zastavěné plochy (ve smyslu § 2, odst. (7) stavebního zákona) se nezakryté parkovací stání nezapočítává.
V územním plánu obce ale může být definováno, co vše se započítává např. do "maximální zastavěnosti pozemku". Nebo může územní plán definovat maximální rozsah zpevněných ploch, minimální plochu zeleně atd. Kromě toho je potřeba dodržet poměr výměry části pozemku schopné vsakování dešťové vody k celkové výměře pozemku, tj. nejméně 0,4 v případě samostatně stojícího rodinného domu (ve smyslu § 21, odst. (3) Vyhlášky č. 501/2006 Sb.).

odpovědětMartin
11. března 2018

Chci se zeptat, zda patří do zastavěné plochy podzemní garáže, které jsou zasypány do roviny pozemku a jsou zatravněny. Děkuji

 Andrea Hrdinová odpověděl(a)
29. května 2018

Dobrý den,
podle definice zastavěné plochy pozemku ve stavebním zákoně by se plochy podzemní garáže, které popisujete, měly započítávat.
Například ale v metodice pro ÚP hl. m. Prahy je uvedeno, že do "hrubých podlažních ploch" (podle kterých se stanoví míra využití území v Praze) se započítává "plocha každého podzemního podlaží (na základě vnějších rozměrů budovy v daném podlaží), od které se odečte plocha podzemních garáží a technického zázemí a přístupových komunikací sloužící výhradně pro přístup k nim".
Každopádně plocha podzemní garáže snižuje minimální plochu pozemku schopnou vsakovat dešťové vody (ve smyslu § 21, odst. (3) Vyhlášky č. 501/2006 Sb.), přestože je její střecha zatravněna.

odpovědětpetra pruchova
6. října 2017

dobry den , máme možnost stavět na zahradě u tety zahrada m´á své parcelní číslo a v územním plánu obce je určená pro zástavbu rodiným domem. bohužel po spočítání zastavěnosti na stavebním úřadu nám řekli, že bohužel nemůžeme stavět z důvodu zastavěnosti plochy. chci se zeptat zda by pomohlo zbourání stojící stodoly k tomu aby byla možnost stavět RD. děkuji za odpověď Průchová

 Jan Jadrníček odpověděl(a)
17. října 2017

Dobrý den,
mělo by to být přesně jak píšete. Zbourání stodoly by to mělo vyřešit. Raději to však zkonzultujte na stavebním úřadě.

odpovědětPetr
23. března 2017

Prosím odpověď, zda-li mohu na pozemku u rodinného domu postavit dvě stavby velikosti do 25 metrů čtverečních např těsně vedle sebe, ale které nebudou nijak propojeny, ani základy, ani zdí, ani střechou. Vím, že jednu takovou stavbu o této max. velikosti mohu postavit bez ohlášení a stavebního povolení. Ale např. dvě vedle sebe, nebo za sebou ? A je nějaký předpis na vzdálenost stavby do 25 metrů čtverečních od stěn rodinného domu. Děkuji.

 Michal Janáč odpověděl(a)
19. dubna 2017

Hezký den,
toto je poměrně specifický dotaz, který bych doporučil probrat s příslušným stavebním úřadem, jelikož z naší praxe víme, že každý úředník na to bude mít jiný názor.

Michal Janáč ~ Projekt manažer

Ve firmě mám na starosti aby byli všichni šťastní, ale hlavně vedení společnosti a dohled nad zakázkami. Aby ten kolotoč zákazníků, zaměstnanců, termínů, smluv a realizací fungoval.

Na práci mně nejvíce baví když vidím, jak naši stavbu postaví. Baví mě budovat něco, co je hmatatelné a má hodnotu.