Projektant Vám právě předal projektovou Dokumentaci pro povolení záměru (DPZ) – jak byste měli dále postupovat? Od doby, co získáte projektovou Dokumentaci pro povolení záměru (DPZ) až po konečné vydání stavebního povolení, projdete několika fázemi. Nejprve musíte získat všechna potřebná vyjádření a souhlasná stanoviska, aby se mohla žádost úspěšně podat na stavební úřad – pokud jde vše hladce, úřad zahájí řízení a v rámci zákonných lhůt Vás projekt získává zelenou.
Níže je podrobný přehled kroků, které je potřeba projít:
1. Kontrola obdržené Dokumentace (DPZ)
Po tom, co Dokumentaci (DPZ) obdržíte, ji musíte zkontrolovat – a podepsat.
- Projděte si celou dokumentaci pečlivě a zkontrolujte, zda vše odpovídá vašim představám a předchozí domluvě.
- Schválení a podpis: Pokud je dokumentace podle vašich představ, potvrdíte ji podpisem předávacího protokolu. Tím dáváte signál k zahájení další fáze.
2. Inženýrská činnost: Sběr vyjádření a stanovisek
Po vašem schválení zahajujeme tzv. inženýrskou činnost. Jedná se o soubor úkonů, kdy se projektová dokumentace předkládá k posouzením a vyjádřením:
- Správci sítí: Žádáme o stanoviska k existujícím inženýrským sítím, napojení a činnostem v ochranném pásmu (elektřina, plyn, voda, kanalizace, telekomunikace atd.).
- Dotčené orgány (DOSS): Jedná se o orgány státní správy, které se k záměru vyjadřují z pohledu ochrany životního prostředí, památkové péče, dopravy a dalších aspektů (např. hasičský záchranný sbor, hygiena, policie).
- Uzavírání smluv: V případě nových přípojek, které vedou na cizích pozemcích (v komunikaci apod.) je potřeba uzavřít smlouvu o smlouvě budoucí ke zřízení věcného břemene. V těchto případech dochází k projednávání záměru v rámci místní samosprávy a může se stát, že bude nutné předložit záměr poradnímu orgánu rady.
Ačkoliv jsou lhůty pro vydání stanoviska obvykle 30 dní (ve složitějších případech 60 dní), bývají často překračovány. Městské samosprávy, s nimiž se uzavírají smlouvy o služebnosti či nájemní smlouvy, navíc nejsou vázány žádným závazným termínem pro jejich uzavření. Postup tak mnohdy závisí na termínech jednání rady nebo příslušných poradních komisích.
! Důležité upozornění: Připomínky neznamenají vady
Je zcela běžné, že správci sítí a dotčené orgány mají připomínky a stanovují podmínky, za kterých může být záměr realizován. Tyto požadavky je nutné do dokumentace následně zapracovat. Nelze je však získat dříve, protože jednotlivé subjekty se vyjadřují až k hotové dokumentaci a dříve se záměrem nezabývají.
Neznamená to, že by dokumentace měla vady. Projektant se většinou snaží udělat projekt podle svého nejlepšího uvážení, nebo ve prospěch investora. Toto však nemusí vyhovovat dotčeným orgánům, které hájí zase své zájmy. V tomto případě pak dochází k diskusi a hledání kompromisu.
Fáze s návaznostmi
Proces sběru stanovisek není vždy možné provést naráz. Některá stanoviska jsou na sobě navzájem závislá – stanovisko jednoho orgánu může být podmínkou pro vydání stanoviska orgánu druhého. Proto se žádosti rozesílají postupně v logickém pořadí. To zajistí, že celý proces proběhne plynule a bez zbytečných průtahů.
Využijte čas během inženýrské činnosti efektivně
Doba, kdy probíhá inženýrská činnost a čeká se na vyjádření úřadů a správců sítí, je ideální příležitostí pro další přípravu vašeho projektu, abyste omezili zbytečné prodlení:
- Interiér: Je to skvělá doba pro zpracování návrhu interiéru. Můžete začít plánovat rozložení, materiály a zařízení, které promění dům ve váš domov.
- Jednání o realizaci: Dále s námi můžete zahájit jednání k následujícím fázím projektu a realizaci:
- Naše společnost Vám bude dům realizovat:
- Domluvíme termín schůzky s jednatelem.
- Dohodneme se na rozsahu realizace a odhadovaných termínech zahájení prací v přímé návaznosti na dokončení inženýrské činnosti. (Co je hrubá stavba a jaký je její rozsah? | MD architekti)
- Naše společnost nebude realizovat stavbu:
- Zašleme vám cenovou nabídku na Dokumentaci pro provedení stavby (DSP).
- Doporučení: Se zpracováním této detailní Dokumentace (DSP) doporučujeme začít až po vydání pravomocného stavebního rozhodnutí. Tím se zajistí, že DSP bude zahrnovat všechny finální podmínky a požadavky, které vzešly z řízení.
- Naše společnost Vám bude dům realizovat:
3. Podání žádosti o povolení záměru
Jakmile jsou k dispozici všechna potřebná stanoviska, vyjádření, sdělení a případně jsou uzavřeny nezbytné smlouvy (např. o napojení na sítě nebo služebnosti), přichází na řadu podání žádosti na stavební úřad.
Žádost podáváme elektronicky, a to prostřednictvím portálu stavebníka. Tím je proces oficiálně zahájen.
4. Řízení na stavebním úřadě
Stavební úřad si následně projde celou dokumentaci a všechna získaná stanoviska.
- I zde může dojít k situaci, kdy si stavební úřad vyžádá doplnění dokumentace nebo má své vlastní připomínky. Tedy zahájení řízení dočasně odloží.
- Jakmile je vše v pořádku, stavební úřad oznámí zahájení řízení, kde po uplynutí zákonných lhůt může vydat povolení záměru.
Tímto krokem je projekt připraven k realizaci!
Jak dlouho celý proces trvá?
· Fáze sběr vyjádření a stanovisek je časově velice proměnlivá fáze. Závisí zejména na lokaci stavební parcely, počtu dotčených orgánů atd. Z naší praxe je dobré počítat
min. 4 měsíce.
· Povolení ze strany stavebního úřadu. Obvykle 1 měsíc na zahájení řízení (není zde zákonná lhůta, ale jedná se o častý zvyk). Dále má stavební úřad zhruba 30 dní na vydání povolení (závisí na tom, jak rychle si účastníci řízení pročítají poštu). Nakonec ještě zbývá 10 až 15 dní na odvolání.
· Odvolání souseda je v poslední době častý jev. Bohužel tomu nelze zabránit. Z naší zkušenosti nedoporučujeme osobně jednat o záměru se sousedy! Toto jednání nechejte na stavebním úřadě v rámci povolení záměru, který bude v argumentaci silnější než vy. Legislativa však dovoluje odvolat se k nadřazenému stavebnímu úřadu. Ten sice může uznat, že námitky byly neopodstatněné a vydá rozhodnutí. Toto rozhodnutí potvrdí to původní, ale Vás může zdržet o 1 rok.
Je možné, že náš záměr vůbec nepovolí?
Ano, i to se v ojedinělých případech děje. Dokumentace k povolení záměru (DPZ) není výsledný produkt, který stačí dát na stavební úřad. Je to podklad pro jednání. Ovšem v ojedinělých případech se může stát, že podmínky dotčených orgánů nelze splnit – což bohužel nemůžeme vědět předem. Pak skutečně projekt na stavební úřad nedoputuje. Naštěstí toto není moc obvyklý scénář, jedná se spíše o složité stavební celky, developerské projekty v centrech měst a podobně.
