Bourat, nebo zachránit? Rekonstrukce starého domu je hlavolam plný emocí, novostavba zase sázka na jistotu

S jakým zadáním za vámi klienti nejčastěji chodí? Mají už starý dům a ptají se, co s ním, nebo teprve zvažují koupi starší nemovitosti, opravu, případně prázdný pozemek?

Spíš je to ta druhá možnost – že klienti koupi starého domu teprve zvažují. Často jsme postaveni do situace, kdy společně s klientem a realitním agentem navštívíme danou stavbu. Sejdeme se tam v početnější sestavě, procházíme si to a zvažujeme, jestli je koupě smysluplná a zajímavá z pohledu klientova záměru.

Tato fáze obnáší schůzku v nemovitosti, která klientovi ještě nepatří. Současně to vyžaduje nutnou znalost toho, co klient od nového bydlení vlastně očekává, abychom to byli schopni zkonfrontovat. U stavby zohledňujeme jednak to, zda se do ní dá požadovaný provozní program implementovat, ale samozřejmě řešíme i to, jestli je stavba ve fyzicky dobrém stavu a zda to obecně dává smysl.

Co lidi nejčastěji táhne k rekonstrukcím starých domů a co naopak k novostavbám na zelené louce? Hrají v tom větší roli emoce, nebo kalkul?

Těžko říci, bývá to různé. Lidé se často domnívají, že u nemovitosti, která již stojí, to bude rychlejší a jednodušší – zkrátka že ji koupí a dům už stojí. V tu chvíli ale záleží na tom, jak zásadně stará ta stavba je. Je velký rozdíl kupovat nemovitost, která stojí 5 let, a nemovitost starou 50 nebo 60 let. Ve chvíli, kdy je nemovitost starší a modifikace ze strany klienta mají být významnější, se už nedá hovořit o tom, že by tam byl zásadní rozdíl oproti novostavbě na zelené louce. Časově to bývá velmi složité a často naprosto identické.

Pak je tu řada klientů, kteří do staré nemovitosti jdou čistě na základě emoce. Když má dům svou historii a jeho stáří atakuje třeba i sto let, logicky to emoce vyvolává. Člověk si kupuje dům s příběhem, chce ho přestavět k obrazu svému, dát mu nové funkce a profitovat z jeho stáří a genia loci v rámci dané architektury.

Když to shrnu, vedou je k tomu dva hlavní faktory: emoce (kulturní hodnota nemovitosti) a někdy také přesvědčení, že to bude rychlejší. Roli hraje samozřejmě i finanční faktor, protože starší nemovitost se při nákupu může jevit jako výhodnější investice.

Stává se často, že přijde klient s plánem na pár úprav starého domu a vy mu po prohlídce musíte na rovinu říct, že ekonomičtější bude dům zbourat?

Ne, to nemáme moc rádi, ačkoliv se s tím člověk může snadno setkat. Nám se to stalo jednou. Byl to případ starého kulturního domu, který se měl předělávat na velký rodinný dům. Jenže ten objekt byl už v takovém stavu, že zkrátka musel jít dolů.

Myslím si, že když už se architekt společně s projektanty vrhne do staré stavby, která má nějakou svou hodnotu – ať už konstrukční, dispoziční, nebo kulturní – tak to nejatraktivnější na rekonstrukci je právě to, že původní stavba zůstane. Fascinující je vymyslet způsob, jak do ní dostat nový program a nový život. Je to takový hlavolam. Když dům zbouráme a postavíme tam novostavbu, už tam nezbude nic, co by ji odlišovalo od běžné výstavby na zelené louce. Rekonstrukce jsou hodnotné právě proto, že jsou to rekonstrukce.

Když se rozhodujeme pro rekonstrukci, co jsou ti největší skrytí kostlivci ve skříni, na které se nejčastěji zapomíná? Je to statika, vlhkost, azbest, nebo chybějící izolace?

Pokud jsou u toho přítomni lidé z oboru a přijde tam někdo z firmy, která má zkušenosti s projekcí a pozdější výstavbou, tak jsou tito strašáci celkem jasní. Problém je v tom, že když nemovitost kupujete a procházíte ji s realitním agentem, stavba není odkrytá. Často bývá ještě vybavená starým nábytkem a vy se pouze snažíte odhadnout problémová místa. Vodítkem mohou být mapy na stěnách nebo popraskané zdi.

Co je ale největší strašák, to jsou věci, které nejsou vidět. Není nic horšího, než když si koupíte nemovitost v přesvědčení, že je v pořádku, a potom rýpnete do podlahy nebo do střechy a objevíte dřevomorku. Skrytí paraziti jsou nejnebezpečnější, protože kvůli nim může jít klidně dolů celá střecha.

Existují z hlediska architektury domy z určitého období (například typické šumperáky, domy ze 70. let nebo prvorepublikové vily), které se rekonstruují skvěle, a jiné, které jsou spíš za trest?

Takhle by se to asi kategorizovat nedalo – nedá se říct, že vily z jednoho období jsou jednodušší a jiné složitější. To, co dělá rekonstrukci snadnou nebo těžkou, je spíše nános změn, které se na domě odehrály od jeho zrodu. Složitost se odvíjí od toho, co se s budovou za ta léta stalo.

Uživatelé staveb dokážou být velmi vynalézaví. K domům se různě dělají přístavby, zazdívají se otvory, mění se dispozice. Pro nás je rozhodující, kolik se toho za ty roky pokazilo. Pak už záleží jen na tom, jestli máte klienta, který chce tyto věci očistit a vrátit domu původní tvář, nebo klienta, který je s těmito nánosy a přírůstky sžitý a chce je zachovat.

Novostavba nabízí čistý štít. Jak moc svazuje architekta půdorys a konstrukce starého domu při snaze vytvořit moderní dispozice pro rodinu v roce 2026?

Svazuje ho to hodně. Na druhou stranu je dnešní výhodou, že dokážeme řadu věcí řešit staticky úplně jinak než v dřívějších dobách. U starších staveb jsou samozřejmě zásadní tuhost a nosné stěny, jak po obvodu, tak uvnitř.

V zásadě existují dva přístupy. Buď vymýšlíte dispozici tak, aby dokonale sedla do stávajícího tvrdého a tuhého mechanismu staré stavby. Když to sedne, je to ideální stav. V interiéru pak maximálně reprezentujete původní hodnotu a kulturu daného objektu.

Druhý přístup je ten, že využijete ocelové nosníky a stavbu nějakým způsobem „vykucháte“ – vytáhnete z ní to, co tam nepotřebujete, čímž se vnitřní dispozice logicky promění. Je to o vkusu a o přijatelných pravidlech hry, co je ještě v pořádku a co už ne, protože nic se nesmí přehánět.

Špatným příkladem, se kterým máme jako studio zkušenost, je dům Felixe Neumanna stojící vedle Ostravice-Textilie v Ostravě. Historicky to byla stavba koncipovaná jako stěnový skelet. S každým dalším majitelem se z ní ale vybourávaly vnitřní stěny. Z nosného stěnového systému se tak postupně stal čistý skelet. Jak to dopadlo, všichni víme – stavba se částečně zhroutila. To je dokonalý příklad toho, jak by to probíhat nemělo. Ze stavby můžeme věci odstraňovat, ale musíme to dělat logicky, smysluplně a s ohledem na konstrukci.

Staré domy mají často své specifické kouzlo, tzv. genius loci. Dá se toto kouzlo nějak přenést do novostavby, nebo je to výsada pouze historických objektů?

Dá se přenést. Samozřejmě, ten pravý genius loci je u historických objektů často umocněn patinou, která vzniká přirozeně s časem. U rekonstrukce je výhoda v tom, že ten genius loci už existuje. Když přicházíme ke kvalitní původní architektuře, máme se od čeho odrazit, máme na co navázat a to se pak snažíme zachovat. Pracujeme s tím, co už na místě je, případně s tím, co stavbu obklopuje v jejím bezprostředním prostředí.

U rekonstrukce je to tedy v tomto smyslu jednodušší. U novostavby je vytvoření genia loci mnohem náročnější, protože ho musíte budovat úplně od nuly. Musíte zohlednit spoustu věcí, abyste ho teprve vytvořili.

Co legislativa a úřady? Je z pohledu stavebního zákona a povolovacích procesů snazší a rychlejší protlačit kompletní rekonstrukci, nebo stavbu nového domu?

Tady se to velmi odvíjí od toho, kde daná stavba stojí. Jestliže rekonstruujete například takzvaný šumperák někdy na periférii obce, dá se předpokládat, že z hlediska povolování nebudete mít žádné zásadní problémy.

Ve chvíli, kdy se ale dostanete do historické části obce, kde navíc participuje památková ochrana, se rekonstrukce stává výrazně složitější a náročnější. V tu chvíli musíte spoustu věcí obnovovat přesně podle toho, jak to vypadalo v minulosti – pomyslně „včera“. Pohyb v samotné stavbě i v jejím okolí pak zdaleka není tak svobodný. Rozhodující pro rychlost a náročnost procesu je tedy poloha stavby, její stáří a konkrétní způsob památkové či jiné ochrany, která na ni spadá.

Traduje se, že rekonstrukce je vždy dražší než nová stavba. Je to pravda, nebo se to dá ukočírovat? S jakou finanční rezervou v procentech by měl člověk u rekonstrukce raději počítat?

Určitě by se to nemělo paušalizovat nebo z toho dělat jednoznačné pravidlo, takhle to úplně neplatí. Vždycky je to hlavně o ekonomické kultuře daného klienta. V zásadě vždycky platí – ať už jde o novostavbu nebo o rekonstrukci – že je fajn mít finanční rezervu a kupovat jen to, na co mám reálně vyhrazené prostředky v peněžence.

Je pravda, že rekonstrukce se na první pohled často jeví jako cenově výhodnější. Člověk nemovitost kupuje za nižší částku, zpravidla už rovnou s pozemkem a zdá se to skvělé. Ve chvíli, kdy se do toho ale sáhne a stavba se začne opravovat tak, aby plnohodnotně fungovala v novém tisíciletí, začnou náklady poměrně výrazně stoupat. Najednou se rozdíl mezi novostavbou a rekonstrukcí stírá. To ale neznamená, že rekonstrukce musí být automaticky dražší. Při dnešních cenách je to hodně závislé na tom, jak k tomu přistupujeme a co přesně chceme mít uvnitř. Velká odpovědnost leží na architektovi a projektantovi, ale stejně tak i na klientovi. Všechny strany musí úzce spolupracovat.

Mít rezervu je nezbytnost. Jít do jakékoliv stavby s tím, že mám rozpočet spočítaný na korunu přesně a víc už ani korunu nedám, to je v podstatě finanční sebevražda. Rekonstrukce není záležitost na půl roku, klidně může trvat dva roky. A během dvou let se ceny materiálů a služeb na trhu mohou dramaticky změnit. Vidíme to i v dnešní době, kdy do cen promlouvají okolnosti jako epidemie, války nebo energetické krize. Finanční rezerva je prostě nutnost.

Dnešní doba tlačí na energetickou úspornost, pasivní standardy, tepelná čerpadla či fotovoltaiku. Je vůbec technicky a ekonomicky možné dostat starý dům na stejnou energetickou úroveň, jakou má moderní novostavba?

Nejsem na energetiku přímo expert, ale v zásadě platí, že pro rekonstrukce je to obrovský handicap. Novostavba dosáhne nízkých energetických parametrů mnohem snáze. Materiály i technologie jsou současné a vše už od prvního návrhu vymýšlíme tak, aby to splňovalo dnešní přísné normy, stavba bez problémů prošla schválením a klient s ní neměl potíže.

U rekonstrukcí je to složitější kalkul. Velmi záleží na tom, kde se stavba nachází. Pokud rekonstruujete starší objekt uprostřed památkové zóny, památkáři vám nedovolí dům zateplit zvenku, a často ani zevnitř. V tu chvíli musíte operovat s původním starým zdivem. A netýká se to jen zdí, ale třeba i oken. Ve starých zástavbách bývají běžně špaletová (kastlová) okna, která mají úplně jiné tepelné vlastnosti než současná moderní hliníková nebo dřevěná okna.

Logicky platí, že čím je stavba historicky a kulturně hodnotnější a choulostivější, tím těžší pozici v tomto energetickém mechanismu má. Je v tomto ohledu více „průstřelná“ z hlediska budoucích nákladů i potenciálních technických potíží. Je to zkrátka daň za věk a daň za exkluzivní polohu domu.

Máte vy sám v portfoliu nějakou rekonstrukci, na kterou jste obzvlášť hrdý, protože se z ní povedlo vykřesat fantastický moderní prostor?

Pro nás jako pro studio je největší hodnotou a srdcovou záležitostí rekonstrukce, na které pracujeme v Ostravě. Jde o bývalý obchodní dům Ostravice-Textilia, respektive komplex budov včetně domu Felixe Neumanna. Je to stavba s historií dlouhou přes sto let, která poslední desítky let brutálně chátrala a kvůli předchozím majitelům byla v podstatě na hraně své životnosti.

Tohle je jednoznačně nejzásadnější rekonstrukce, se kterou jsem se já i moji kolegové potkali. Záchrana památkově chráněného objektu v samotném centru městské památkové zóny. Dům byl desítky let zarostlý zelení, odpadávala z něj fasáda a byl lemovaný jen improvizovaným ochranným dřevěným lešením.

Tato rekonstrukce je v našem portfoliu to nejvíc, i když se ten objekt stále ještě vyvíjí a postupně se otevírá veřejnosti. Mluvíme tady o stavbě, která má tisíce metrů čtverečních a která má za cíl znovu oživit městský organismus na úrovni parteru (přízemí). Je to pro nás obrovská profesní zkušenost, velký stimul a jsme moc rádi, že jsme u toho mohli být. Jako studio věříme, že to nakonec dopadlo celkem fajn.

Kdybyste to měl shrnout do jedné rady pro váhající čtenáře – jaké hlavní otázky by si měl člověk položit, aby zjistil, jestli je ten správný typ pro rekonstrukci, nebo raději pro novostavbu?

Já si vlastně ani nemyslím, že si člověk ty otázky musí pokládat. Každý to má v sobě tak nějak přirozeně zakódované. Jsou lidé, kteří chtějí stavět výhradně na zelené louce, chtějí mít všechno stoprocentně nové, čisté a podle sebe – a s těmi nikdo nepohne. A pak jsou lidé, kteří od začátku vyhledávají staré domy nebo byty s vysokými stropy, protože chtějí žít v prostoru s historií. Jsou to v zásadě dvě jasně oddělené kategorie klientů, buď skupina A, nebo skupina B.

Někdy se sice objeví někdo na rozhraní, ale to bývají výjimečné situace. Většinou jde o lidi, kteří jsou okolnostmi dotlačeni do kouta, řeší bydlení v časové tísni a do rekonstrukce nebo koupě staršího domu jdou trochu vynuceně, protože zkrátka potřebují rychle střechu nad hlavou. Ale to není typická skupina klientů, která k nám přichází.

Většinou platí to původní pravidlo: buď chcete novostavbu, nebo chcete starý dům z principu, protože jste vnitřně přesvědčení, že právě ve starém domě chcete fungovat se svým současným životním stylem. Žádné složité otázky proto nejsou potřeba.