Stavba domu bez finanční rezervy se často přirovnává k lezení po skále bez jištění. Není to příliš drastické přirovnání? Co je ten moment, kdy klientovi na stavbě „uklouzne noha“?
Je to sice drastické přirovnání, ale čistá pravda. Většina lidí si na začátku vůbec neuvědomuje, že se stavba prodraží. Nezažijete stavbu, která by skončila na původní částce. Lidé zapomínají na položky, jako jsou ploty, terénní úpravy pozemku nebo zahrada.
Pak je tu lidský faktor. Moment, kdy vám uklouzne noha, přichází s časem. Stavba trvá dlouho a vy po roce od zahájení navštívíte showroom. Uvidíte tam novější, hezčí kachličky, lepší dveře, kvalitnější podlahu. Řeknete si, že si chcete dopřát to lepší – a v tu chvíli se rozpočet začne sypat. Na začátku nelze na korunu přesně říct, kolik bude dům ve finále stát.
Do hry vstupuje také makroekonomika a světové dění. Zažili jsme konflikt na Ukrajině, kvůli kterému raketově zdražila ocel. Nyní stačí napětí v Hormuzském průlivu, stoupne cena paliv a řetězovou reakcí zdraží všechno. Všechno je se vším spojené. Když materiál celosvětově zdraží o 10 %, váš dům automaticky vyskočí o 10 % nahoru. K tomu neustále roste cena lidské práce.
Setkáváte se ve své praxi často s lidmi, kteří přijdou s rozpočtem spočítaným „na korunu přesně“ a věří, že to klapne?
Naštěstí se s tím v naší praxi zase tak často nesetkáváme, klienti bývají v tomto ohledu rozumnější. Realita je však neúprosná: určit cenu na začátku naprosto přesně je nemožné.
Kolik procent z celkové ceny domu by měl mít člověk připraveno jako čistou rezervu? Stačí 10 %, nebo je potřeba víc?
Za normálních, stabilních podmínek by 10 % mělo stačit. Pokryje to běžné klientské změny a drobné nárůsty cen. Opět se ale vracím k tomu, co jsem říkal – pokud nepřijde extrémní globální událost. Když vám kvůli geopolitické situaci vystřelí ceny materiálů o deset procent, celá vaše desetiprocentní rezerva padne jen na dorovnání základních cen a na klientské změny vám nezbyde nic.
Když se řekne „cena domu“, lidé si často představí jen materiál a řemeslníky. Co v té ceně obvykle NENÍ a lidi to pak překvapí?
To je velký chyták, protože každý vnímá pojem „cena domu“ jinak. Je to jako termín „hrubá stavba“ – pro někoho je to včetně oken, pro jiného bez nich. V nejzákladnější ceně bývá obvykle započítaný jen základní materiál a standardní práce. My to s klienty většinou odvozujeme od průměrné ceny za metr čtvereční a podle velikosti domu definujeme celkový finanční rámec. Individuální položky okolo – vybavení, technologie, povrchy – v základu nejsou.
V jaké fázi stavby rezerva mizí nejrychleji? Je to hned na začátku „v zemi“ při základech, nebo až na konci?
Určitě na konci. Nejrychleji peníze mizí při výběru nábytku a zařizování interiéru. Klient na začátku projektu, u rýsovacího prkna, ještě netuší, co všechno bude uvnitř chtít a kolik to reálně stojí. Na konci se pak sčítají všechny drobné příplatky za lepší design a rozpočet doslova krvácí.
Jak může samotný architekt pomoci klientovi udržet rozpočet na uzdě? Dá se bezpečná rezerva nějak naprojektovat?
Upřímně? Moc to ovlivnit nejde. Jako architekt nedokážu předpovědět, jaké kachličky, okna nebo koberce si člověk za rok či dva v obchodě vybere. Samozřejmě se snažíme klientům pomáhat, vést je k racionalitě a držet je v mantinelech, ale ve finále nákupy neovlivníme. Rozhodnutí je vždy na investorovi.
Co má člověk dělat, když se v průběhu tvorby projektu ukáže, že jeho vysněný dům stojí o 2 miliony víc, než kolik má? Kde se dá nejbezpečněji škrtat?
Pokud klientovi u běžného domu chybí 2 miliony korun, je to opravdu špatné. To se moc zachránit nedá. Kdybychom stavěli luxusní rezidenci za 40 milionů, tam 2 miliony škrtnutím nadstandardů najdete celkem snadno. U běžné stavby kolem 20 milionů nebo méně však 2 miliony jen tak nevymažete.
Aktuálně mám v praxi projekt, kde klientům došly finance – respektive zjistili, že by to finančně neutáhli. Řešení? Nejspíš to budou muset prodat. Když jezdím po republice, často vídám nedokončené, opuštěné stavby. To jsou přesně tyto případy. Došly finance, projekt se stopnul a musel se prodat jako rozestavěný. Když vám chybí taková částka, v podstatě není jiná možnost než projekt prodat, nebo si vzít další, často nevýhodný úvěr.
Dá se to vyřešit tak, že se dům zkolauduje jako „polotovar“ a dodělá se časem, až se zase našetří?
Dnes už to tak nejde. Doby, kdy se kolaudovaly nedostavěné domy, jsou pryč. Úředníci dnes chodí na přísné kontroly a nikdo vám neschválí a nezkolauduje dům, kde chybí záchod, nejsou osazené interiérové dveře nebo chybí plot. Každý stavební úřad to bere trochu jinak, ale podle zákona by vám polotovar neprošel.
Navyšování rozpočtu má navíc ještě jeden háček: čas. Když stavbu kvůli penězům zakonzervujete a řeknete si, že ji dokončíte za pár let, extrémně na tom proděláte. Materiály i práce neustále zdražují. Kdybych nechal rozestavěný dům před 10 lety s tím, že ho dokončím dnes, finální fáze by mě stála dvakrát až třikrát tolik než tehdy. Materiály, které na stavbě leží bez ladu a skladu, navíc degradují a musíte je renovovat nebo rovnou obnovit.
Mnoho lidí šetří na projektu a koupí si typový projekt z katalogu. Proč se jim to může vymstít?
My v ateliéru typové projekty neděláme, ale abych byl objektivní – u typového projektu člověk paradoxně někdy ví lépe, na čem je. Obzvlášť pokud někdo úplně stejný dům stavěl nedávno. V takovém případě se dá cena odhadnout o něco lépe než u naprostého originálu. Má to ale svá velká urbanistická a dispoziční úskalí, která se pak mohou prodražit při osazování domu na pozemek.
Jsou nějaké konkrétní věci, stavby nebo prvky, které lidé k domu chtějí, ale vy jim je z ekonomických důvodů rozmlouváte?
Určitě lidem nedoporučujeme interiérový bazén. To je obrovská finanční past. Pokud člověk nemá neomezený rozpočet, vnitřní bazén ho zruinuje – a to jak kvůli extrémně drahým technologiím (vytápění, vzduchotechnika, odvlhčování), které v domě musíte mít, tak kvůli následné doživotní údržbě a provozu.
Zároveň platí, že pokud lidé chtějí u domu garáž, dílnu nebo přístavbu, je nejlepší to udělat hned v rámci prvotní stavby. Dodatečné přistavování se hrozně prodraží. Na pozemek musí znovu najet těžká technika, znovu se rozkope hotová zahrada, musí se upravovat stávající konstrukce... To jsou zbytečné peníze navíc.
Jaká je vaše hlavní „zlatá rada“ pro každého, kdo se chystá stavět a nechce finančně vykrácet?
Moje hlavní rada zní: Přemýšlejte nad tím a nedělejte domy zbytečně velké. Hodně lidí přijde s touhou mít obrovský, honosný dům. Jenže to je v drtivé většině případů zbytečné a strašlivě drahé. Čím větší dům máte, tím víc chodeb, koupelen, kachliček, oken a podlahových metrů musíte zaplatit. Redukce metrů čtverečních již ve fázi úvah je ten nejlepší způsob, jak si zajistit, že stavbu úspěšně a s klidným spaním dokončíte.
