Kolik stojí postavit rodinný dům (včetně výpočtu)
Kolik stojí postavit rodinný dům? Jak si cenu domu spočítat a na co nezapomenout? A za kolik se dá postavit nejlevnější dům?

Kolik stojí postavit rodinný dům? Jak si cenu domu spočítat a na co nezapomenout? A za kolik se dá postavit nejlevnější dům?
Článek jsme napsali kvůli potřebě klientům co nejlépe vysvětlit, jak lze orientačně určit cenu domu ještě před tím, než je cokoliv nakresleno. Věcí, se kterými je nutno počítat, je mnoho. K článku máme nicméně jedno základní doporučení: Mít rezervy a nespoléhat se slepě na orientační propočty. Cenových faktorů, které nikdo není schopen ovlivnit, je při výstavbě totiž mnoho.
V dnešní době je spodní hranice, za kterou se dá se vším všudy malý rodinný dům postavit, mezi 5 000 000 – 6 000 000 Kč. Rozmezí je v závislosti na lokalitě výstavby a parametrech domu. Rád bych ještě poznamenal, že se jedná o dům kolem 120 m2 bez garáže a krytého stání, a cena je tak říkajíc na krev.
Pod tuto hranici se dům dá postavit jen velice těžko a za cenu radikálních ústupků. Dům poté například trpí na nedostatečné zateplení, nebo jeho základní funkčnost a životnost je ohrožena nekvalitními materiály a provedením.
Osobně doporučujeme se s nižšími investicemi do stavby nového domu nepouštět. Moderní domy v našem portfoliu začínají spíše na dvojnásobných hodnotách.
Pokud Vás zajímá kolik stojí pouze hrubá stavba, pokračujte na náš článek o hrubých stavbách, kde se dozvíte více.
Cena za m2 stavby je nejvíce ovlivněna poptávkou. V lokalitách s největší poptávkou, tedy v Praze a Středočeském kraji jsou ceny nejvyšší. Dále se dá orientovat dle průměrné ceny bytů. V Praze se pohybuje průměrná cena bytu kolem 80 000 kč/m2 a nejsou vyjímkou i dvojnásobné ceny. Je pak tedy logické, že rodinný dům nepostavíte za 20 000 kč/m2. To je prostě nesmysl. Nejnižší možná cena, za kterou lze rodinný dům postavit, je 30 - 35 000 kč/m2. To je však cena hodně průměrných převážně jednoduchých typových rodinných domů s podprůměrnou výbavou a zastaralými materiály. A pokud nejste ve stavebnictví kovaní, tak je zde velké riziko, že vás někdo napálí na odfláknuté práci nebo obere na příplatcích a vícepracích. My našim klientům radíme, aby si vyhradili na individuální rodinný dům navržený architektem 40 - 60 000 kč/m2 . Pak mohou být jedině pozitivně překvapeni, když dům stojí méně. V našem portfoliu však nejsou vyjímkou i stavby s cenovkou nad 90 000 kč/m2. Cena nejvíce roste s výběrem luxusních interiérových materiálů a technologií.
U garáží, krytých stání a skladů můžete počítat s nižší částkou za/m2. Naopak v koupelny a kuchyně mohou být zase nad průměrem.
Pokud najdete na internetu informace typu dům za 3 mil. Kč, tak je to vždy spíše marketingová fáma. Před číslovku 3 mil. Kč si musíte domyslet kouzelné slůvko „Od“..
V ceně takových staveb většinou nebývají základy a výkopy, teplovodní vytápění (většinou tam jsou přímotopy), přípojky, zpevněné plochy, oplocení, venkovní žaluzie, terasa atd.. Dále jsou použity nejlevnější materiály a vybavení. Dům je zateplen na nejnižší možné hodnoty požadované normou. Součástí vybavení budete mít ty nejlevnější baterie, umyvadla, záchody, obklady, dlažby které se na trhu dají sehnat. Jednoduše proto, aby bylo možné domu přiřadit co nejnižší cenovku a oslovit tak co nejvíce lidí.
Celý systém je tedy postaven na tom, že si neustále připlácíte. Výsledek je pak takový, že se stejně se všemi příplatky vyšplháte na cenu, kterou jsem zmínil výše.
Každý dům je individuální záležitost. Každý člověk má jiné požadavky na kvalitu použitých materiálů a díky toho nikdy nebudou stejně vypadající domy i stejně stát.
Je důležité zmínit, že v době, kdy aktualizuji tento článek (05/2018), jsou již i tyto ceny a odhady také trochu neaktuální. Cenové odhady se dělají zpětně na základě statistických údajů. Z toho plyne, že tyto informace jsou postaveny na statistice realizovaných staveb v roce 2017. Pokud se tedy chystáte stavět dům, nikdo přesně neví, kolik bude stát.
Než začnete dům fyzicky stavět, uběhne poměrně dlouhá doba (projektování, vyřizování stavebního povolení, výběr dodavatele stavby atd.) a ceny můžou prudce vzrůst, nebo také prudce klesnout.
V posledních letech se situace ve stavebnictví dramaticky mění!
Níže si můžete stáhnout výpočtovou tabulku. Postup vyplnění tabulky je následovný:
K výpočtu ceny domu si nejdříve dejte dohromady seznam všech místností a podle následujícího seznamu zkuste odhadnout jejich plochy. Mohl by vám v tom pomoci náš článek Optimální velikosti místností. Nezapomeňte na chodby, schodiště, technické místnosti, zádveří a další menší místnosti.
m2 | Místnost |
Společenská část | |
40 - 75 | Obývací pokoj s kuchyní a jídelnou |
Klidová část |
|
10 - 14 | Ložnice |
+ 2 | + vestavěná skříň |
+ 6 - 10 |
+ šatna |
8 - 12 | Dětský pokoj |
+ 1 | + vestavěná skříň |
+ 4 - 6 |
+ šatna |
8 - 12 | Pracovna |
8 - 12 | Pokoj pro hosty |
Technicko-hygienická část |
|
3 - 8 | Koupelna |
1 - 2 | WC |
1 - 2 | Spíž |
4 - 6 | Technická místnost |
+ 2 | + prádelna |
Ostatní místnosti |
|
4 - 6 | Zádveří |
+ 2 | + vestavěná skříň |
+ 6 - 8 | + šatna |
4 - 10 | Sklad |
7 | Schodiště (vynásobte počtem pater) |
Chodby (tvoří průměrně 10% místností) | |
24 | Garáž pro 1 auto |
45 | Garáž pro 2 auta |
+21 | Garáž pro každé další auto |
Celková orientační cena = (cena domu + cena ostatních položek) * DPH
Cena domu = součet ploch místností vynásobených cenou za čtverečný metr
Cena ostatních položek = garáž nebo kryté stání + přípojky a likvidace odpadních vod + oplocení + terasy, zpevněné plochy, terénní úpravy a zahrada + interiér + nadstandardní technologie a výrobky
Charakteristiky domu = svažitost parcely, podsklepení, lokalita výstavby a rezerva při výstavbě. Tyto atributy také výslednou cenu významně upraví
Interiér = cena za kuchyni, nábytek, osvětlení, bytové doplňky, atd.
DPH
U staveb do 350 m2 je DPH 15%, zatímco u staveb nad 350 m2 je to 21%.
Na toto téma by vás mohly zajímat naše články Z čeho postavit dům a Čím topit v domě, aneb 7 technologií pro moderní vytápění.
Abychom vám výpočet ceny domu usnadnili, připravili jsme pro vás přehlednou výpočetní tabulku.
Stáhnout výpočetní tabulku »Na téma ceny domu by vás mohl zajímat i článek Typový dům, anebo dům na míru? 7 důvodů proč chtít svůj individuální projekt.
Žádný spam. Žádná reklama. Odhlášení kdykoliv.
Diskuze
Zasíláte odpověď ke stávajícímu příspěvku (zrušit).
9. listopadu 2022
WhatsApp On +27844284407
Email.... adoobisolutiontemple@gmail.com
Website Blog on https://adoobisolutionhome.blogspot.com/
27. října 2022
17. ledna 2022
Plán domu už mám.
Děkuji za odpověď.
S pozdravem Ivan Kalynych.
20. července 2021
1. ledna 2021
6. října 2020
uvažujeme o stavbě domu a rozhlížím se, kdo by nám převedl moje představy na papír - bungalov do L - kámen, dřevo, sklo. Mám první informaci z Ekonomických staveb, že by měl dům 120 m2 stát na klíč 3,9 mil. + 900 tis. okna. Bez zahrady, přípojek atd. Mimochodem od firmy Obsidian jsem dostal nabídku na ty okna za 1,2 mil. bez DPH. Sestra si stavěla sama dodavatelsky a údajně ji stál 150 m2 5 mil. Nemůžete tady srovnávat nesrovnatelné (byty/domy, Praha/okrajové kraje). Cena stavebních prací je hodně podobná po celé ČR, Praha vyčnívá kvůli ceně pozemků a vysoké marži plynoucí z poptávky a délky povolování stavby.
Tady ty nízké rozpočty co uvádíte, tak jde o to jestli si stavíte něco kde se dá bydlet (kostka se střechou) nebo si stavíte domov, na který budete pyšní a budou Vám ho mnozí závidět. Nějaký univerzál s dispozicí většího bytu a klidně i s patrem vyjde určitě levně, protože je plný kompromisů. Individuální dům je stavěný na míru a navýšení ceny je akceptovatelné díky nestandardním prvkům a řešení.
Nejsu agent Master design, samotného mě zarazilo a zklamalo, že chtějí už za studii statisíce :-( - to je pomalu vyšší sazba než mají právníci. A to není záruka, že se sejdeme a bude použitelná pro následné provedení stavby. Jejich stavby se mně totiž líbí. Mají nápad. Uvidíme.
6. října 2020
17. října 2020
23. července 2021
23. července 2021
Takze jsme na zacatku uplnem. Vic nez pul roku v prrr... :-(. Otukavam se se dvema architektama, tak uvidime co z toho bude.
Z Ekonomickych staveb se po prvni schuzce uz nikdo neozval. Asi nemeli zajem.
Ale osobne jsem postoupil. Udelal sem si papirovy model a nasledne 3D model v PC. Cim vic vim, co chci, tim vic si tim nejsu jisty.
23. července 2021
Nějaký tip kde a jak hledat někoho, kdo nenavrhne klasický dům a vyslyší mé přání a tužby ????? Mohu se zeptat na kraj, kde je vaše stavební parcela ?
23. července 2021
Potom sem oslovil dalsi dva architekty - bratry, ti chteli 60, ale ani jejich stranky ani realizace me nepresvedcily.
Vic zatim nevim, protoze dalsi dve nabidky jeste nemam. Nemuselo by to byt spatne. Byly na,doporuceni. Ale ta TOP architektka nam tvrdila, ze je jeste levna a konkurence chce vic. Pry az k 300 tis. To mne prijde jako des a hruza, pokud to neni barak za 15 mil, kde se to v rozpoctu ztrati.
K Master designu se nevyjadruju. Nemam s nema zkusenost. Nechcete se spojit jinak nez tady? Ja mam pozemek na JM (HO). Vase stavebni firma me zajima.
23. července 2021
13. září 2020
11. srpna 2020
přízemí jen ložnice,obývák a kuchyň jedna místnost,koupelna,záchod a chodbička. Patro pouze 150cm výška a pouze jedna místnost v celku. Děkuji, pokud je možná odpověď. Němcová
8. července 2020
12. června 2020
8. června 2020
16. května 2020
30. ledna 2019
9. ledna 2019
zaujal mě váš článek a nedá mi to se nezeptat. Pokud provádíte k projektu i rozpočet, mělo by se přeci dát cenu vypočítat velmi přesně. Je-li takový rozpočet zpracován přesně, lze z něj vyčíst jak ceny materiálu tak ceny práce. Dá se z těchto kalkulací napočítat i normohodiny potřebné k celkovému projektu? ( RD vystavěn od základu do konce)
Děkuji Drda
8. listopadu 2018
Vaši stránku jsem použil před cca rokem při tvorbě kalkulace na svůj dům. Váš rozpočet mi přišel dost nadsazený, nicméně mi pomohl otevřít oči a zvýšit si rezervy. Přikládám finální kalkulaci již téměř dokončeného domu s tím že od konečné ceny se již bude lišit jen minimálně (na to co není hotové již mám rozpočty od realizátorů). Stavěl jsem metodou subdodávek na dílčí části stavby (svépomocí nic). Ve Vašem kalkulátoru mi vše vychází o cca 1,5 - 2 mio více...:
Obytná plocha 144,3
Zastavěná plocha (dům) 181,4
rozpočet 1: celkem včetně kompletního vybavení, úpravy zahrady, plotu, venk. dlažby atd atd.(bez koupě pozemku) 5 600 000
rozpočet 2: bez vybavení a úprav pozemku/plotu, venk dlažby 4 500 000
Individuální nadstandardy - od zapsané částky je vždy odečtena cena "lepšího standardu"(u podlahy např cena kvalitního vinylu, u dveří bílé Sapelli, u rekuperace není odečteno nic):
rekuperace 250 000
dřevěná podlaha 70 000
skleněné interiérové dveře 100 000
Obklad domu kámen, dřevo 60 000
dřevěná okna (2x HS portál šířky téměř 4m + balk.okna všechna) 300 000
Rozpočet 3: po odečtu individiv. nadstandardů 3 720 000
cena za m2 zast.plochy u rozpočtu 1: 30 871
cena za m2 zast.plochy u rozpočtu 2: 24 807
cena za m2 zast.plochy u rozpočtu 3: 20 507
Skladba domu přízemní dům obdélník, Porotherm 30, EPS 20, díky podloží zdvojená zákl. deska, sedlová střecha 30st, tašky Tondach, nadstandardní cena za sanitu, elektroinstalaci, vícepráce započteny v konečné ceně
7. srpna 2018
7. srpna 2018
9. srpna 2018
první část textu je srozumitelná. Jedná se o čísla a zde bych se asi odkázal na předešlé odpovědi a naše tabulky.
Zbytek obsahu zprávy bohužel nejasný (konstatování snad?).
13. listopadu 2018
9. ledna 2019
ale mám za to, že dnes již žádný řemeslník by neměl dělat pod 300 kč/ hod je-li zaměstnán na IČ.
22. února 2020
12. června 2020
30. srpna 2020
19. června 2018
20. července 2018
11. ledna 2019
S pozdravem
Ing. Tomáš Lukášek
PS: od Váší firmy bych si nenechal postavit ani garáž, mohlo by se mi stát, že by jste mi jí chtěl postavit podle ceny garáží v Praze.
27. prosince 2019
22. února 2020
2. května 2018
3. května 2018
8. dubna 2018
10. dubna 2018
stavba byla započata v roce 2011 v době hospodářské krize. Dnešní ceny jsou jiné. Samozřejmě také záleží na umístění stavby, složitosti stavby a standardu domu. Předpokládám také, že to není stavba v Praze.
16. března 2018
Ziju uz 20 let a stavim ve velke britanii.. to je opravdu legrace..prumernej plat britskeho zednika je £15 na hodinu..coz je zhruba 360kc na hodku..a presto vas stoji samotna stavba vic nez nas v gb..humor...nechce seto mi verit tem vasim vypoctum.. mozna by byloto lepsi travit vic cadu na stavbe a ne v hospode..I stracenej cas stoji prachy...to by ste mel do tech svejch kalkulaci taky zahrnout..s pratelskym pozdravem J.T
10. dubna 2018
25. října 2019
25. ledna 2018
25. ledna 2018
respektuji Váš názor a chápu, že jste postavil jeden rodinný dům za 600 000 Kč. My jich postavili a oddozorovali desítky v cenách, které uvádíme.
Je tedy zjevné, že pravdu mají obě strany. Záleží na úhlu pohledu a standardu domu.
31. března 2018
7. srpna 2018
Včera v 16:00
Proč outsourcovat stavbu domu přes vaše dodavatele, když svépomoci s partou dělníků, kteří pracují za desetinu uvedené částky dosáhnete stejného výsledku s tím rozdílem, že vaše náklady na stavební práce se sníží o 90 %?
21. února 2017
váš výpočet vám nebudu vyvracet. Dokonce s vámi souhlasím, že stavby lze mnohdy za cenu ústupků, nervů a času postavit levněji než uvádíme. Vždy je však třeba zohlednit ještě proměnou v čase a místě.
Pokud byste měl zájem, mohu vám dát kontakt na některé naše klienty, kteří stavěli na základě vlastního výběrového řízení a s dodavateli staveb se dostali na námi uvedené částky. To je také způsob, jak jsme na daná čísla přišli. Nikoli výpočtem zedník+cihla, ale na základě statistik z realizovaných staveb, což také uvádíme v samotném článku.
První námi realizované stavby se teprve teď dokončují. Je tedy vyloučeno, aby jakkoli zkreslovaly uvedené údaje.
9. ledna 2019
26. července 2016
27. července 2016
ve výpočtu pořizovací cena pozemku není zohledněna.