MASTER DESIGN: architekti Praha, Brno, Ostrava - architektonický ateliér - logo 2
Pište na atelier@master-design.cz nebo volejte (Po-Pá 8-16) na 608 761 115CZ EN
MENU

Kolik stojí postavit rodinný dům (včetně výpočtu)

16. listopadu 2015

Kolik stojí postavit rodinný dům? Jak si cenu domu spočítat a na co nezapomenout? A za kolik se dá postavit nejlevnější dům?

Jan Jadrníček
Jan Jadrníček
Kolik stojí postavit rodinný dům (včetně výpočtu)

Článek jsme napsali kvůli potřebě klientům co nejlépe vysvětlit, jak lze orientačně určit cenu domu ještě před tím, než je cokoliv nakresleno. Věcí, se kterými je nutno počítat, je mnoho. K článku máme nicméně jedno základní doporučení: Mít rezervy a nespoléhat se slepě na orientační propočty. Cenových faktorů, které nikdo není schopen ovlivnit, je při výstavbě totiž mnoho.

Za kolik se dá rodinný dům postavit?

V dnešní době je spodní hranice, za kterou se dá se vším všudy malý rodinný dům postavit, mezi 4 000 000 – 6 000 000 Kč. Rozmezí je v závislosti na lokalitě výstavby a parametrech domu. Rád bych ještě poznamenal, že se jedná o dům kolem 120 m2 bez garáže a krytého stání, a cena je tak říkajíc na krev.

Pod tuto hranici se dům dá postavit jen velice těžko a za cenu radikálních ústupků. Dům poté například není zateplen, nebo jeho základní funkčnost a životnost je ohrožena nekvalitními materiály a provedením.

Osobně doporučujeme se s nižšími investicemi do stavby nového domu nepouštět. Moderní domy v našem portfoliu začínají spíše na dvojnásobných hodnotách.

Zkreslené informace v médiích

Pokud najdete na internetu informace typu dům za 3 mil. Kč, tak je to vždy spíše marketingová fáma. Před číslovku 3 mil. Kč si musíte domyslet kouzelné slůvko „Od“..

V ceně takových staveb většinou nebývají základy, teplovodní vytápění (většinou tam jsou přímotopy), přípojky, zpevněné plochy atd.. Dále jsou použity nejlevnější materiály a vybavení. Dům nebude zateplen, a nebo bude, ale pouze minimálně na nejnižší možné hodnoty požadované normou.

Celý systém je tedy postaven na tom, že si neustále připlácíte. Výsledek je pak takový, že se stejně se všemi příplatky vyšplháte na cenu, kterou jsem zmínil výše.

DŮLEŽITÉ SI UVĚDOMIT

Je důležité zmínit, že v době, kdy aktualizuji tento článek (05/2017), jsou již i tyto ceny a odhady také trochu neaktuální. Cenové odhady se dělají zpětně na základě statistických údajů. Z toho plyne, že tyto informace jsou postaveny na statistice realizovaných staveb v roce 2016 a 2017. Pokud se tedy chystáte stavět dům, nikdo přesně neví, kolik bude stát.

Než začnete dům fyzicky stavět, uběhne poměrně dlouhá doba (projektování, vyřizování stavebního povolení, výběr dodavatele stavby atd.) a ceny můžou prudce vzrůst, nebo také prudce klesnout.

V posledních letech se situace ve stavebnictví dramaticky mění!

Jak tedy spočítat kolik stojí postavit rodinný dům

1. Sepište si seznam všech místností

K výpočtu ceny domu si nejdříve dejte dohromady seznam všech místností a podle následujícího seznamu zkuste odhadnout jejich plochy. Mohl by vám v tom pomoci náš článek Optimální velikosti místností. Nezapomeňte na chodby, schodiště, technické místnosti, zádveří a další menší místnosti.

m2   Místnost
Společenská část
40 - 75 Obývací pokoj s kuchyní a jídelnou

Klidová část
10 - 14 Ložnice
+ 2   + vestavěná skříň
+ 6 - 10

+ šatna

8 - 12 Dětský pokoj
+ 1   + vestavěná skříň
+ 4 - 6  

+ šatna

8 - 12 Pracovna
8 - 12 Pokoj pro hosty

Technicko-hygienická část
3 - 8   Koupelna
1 - 2   WC
1 - 2   Spíž
4 - 6   Technická místnost
+ 2   + prádelna

Ostatní místnosti
4 - 6   Zádveří
+ 2   + vestavěná skříň
+ 6 - 8   + šatna
4 - 10 Sklad
7   Schodiště (vynásobte počtem pater)
Chodby (tvoří průměrně 10% místností)
24   Garáž pro 1 auto
45   Garáž pro 2 auta
+21   Garáž pro každé další auto

2. Vzorec pro výpočet orientační ceny stavby (pokud již znáte přesnou podobu domu, není vhodné počítat dům tuto metodou)



Celková orientační cena = (cena domu + cena ostatních položek) * DPH



Cena domu = cena hrubé stavby + cena dokončovacích prací

Cena hrubé stavby = 11 000 * vypočítané m2 domu * patrovost * svažitost pozemku * způsob provádění stavby * lokalita * rezerva

Cena dokončovacích prací = vypočítané m2 domu * standard dokončovacích prací * rezerva

Cena ostatních položek = garáž nebo kryté stání + přípojky a likvidace odpadních vod + oplocení + terasy, zpevněné plochy, terénní úpravy a zahrada + interiér + nadstandardní technologie

Co dosadit do vzorce

  1. Patrovost
    Jednopodlažní domy mají větší objem střech a základů oproti patrovým domům o stejné ploše, což může mít vliv na cenu.

    Pokud plánujete stavět jednopodlažní dům, dosaďte číslo 1,05.
    Pokud plánujete stavět vícepodlažní dům, dosaďte číslo 1.
  2. Svažitost pozemku
    Domy ve svahu (rozdíl výšek je více než 1m na 10m délky parcely) jsou náročnější na provedení.

    Pokud máte svažitý pozemek, dosaďte čílo 1,1.
    Pokud máte rovinatý pozemek, dosaďte číslo 1.
  3. Způsob provádění stavby
    Jednoduché stavby lze provádět svépomocí (to se rozhodně netýká staveb v našem portfoliu).

    Pokud budete stavět svépomocí, dosaďte číslo 0,9.
    Pokud budete stavět se stavební firmou, dosaďte číslo 1.
  4. Lokalita
    Za jiné peníze se staví v Praze a okolí, a za jiné zase v částech republiky s menší poptávkou. Nejlépe to jde vidět na cenách pozemků, kde v Praze a Středočeském kraji se pozemky prodávají za několikanásobně vyšší ceny než ve zbytku republiky.
    Dosaďte číslo 1,2 pro Prahu a Středočeský kraj,
    0,9 pro Moravskoslezský kraj,
    a 1 pro vše ostatní.
  5. Rezerva
    Veškeré výše uvedené ceny vnímejte spíše jako minimální částky. Pokud se tedy rozhodnete počítat s výše uvednými minimálními částkami, doporučujeme přičíst rezervu, aby vás pak realita nepříjemně nepřekvapila. Doporučujeme rezervu 10%, tedy dosaďte číslo 1,1.
  6. Standard dokončovacích prací
    Zde se cena určuje přibližným odhadem. Vše, co nepatří do hrubé stavby (okna, koupelny, podlahy, osvětlení, obklady, fasády…) může mít různé ceny podle toho, jaký konkrétní výrobek si koupíte nebo vyberete. Ceny zde mohou skákat několikanásobně podle toho, jak moc chcete šetřit nebo utrácet a jaké máte vy sami standardy bydlení. Tato položka ovlivní cenu nejvýrazněji!

    Cena je minimálně 20 000 Kč/m2. U luxusnějších domů cena začíná na 30 000 Kč/m2 a často překračuje 50 000 Kč/m2.
  7. Cena ostatních položek
    1. Kryté stání pro auto
      Cena za kryté stání pro 1 auto je cca. 150 000 Kč. Odvíjí se od použité konstrukce.
      Pro více aut stačí cenu vynásobit počtem aut.
    2. Přípojky inženýrských sítí
      Běžně se dům připojuje na elektřinu, vodovod, kanalizaci a plynovod. Dešťové vody se likvidují na parcele pomocí vsakování. Většina klientů navíc zachytává dešťovou vodu v nádrži zakopané v zemi a používá tuto vodu na zalévání zahrady. Cena zde závisí na délce přípojek a způsobu likvidace odpadních vod. Opět lze v běžných podmínkách používat orientační cenu min. 150 000,-
    3. Oplocení
      Orientačně lze počítat za plot z drátového pletiva min. 500 Kč/m plotu. Pro zděný plot včetně brány a vstupní branky min. 5000 Kč/m. Cena pojezdové brány je cca. 60 000 Kč.
    4. Terasy, zpevněné plochy a zahrada
      Pokud budete mít malou terasu ze zámkové dlažby a nenáročné zahradní úpravy, počítejte s cenou okolo 500 000 Kč. Pokud chcete terasu z exotického dřeva a zahrada si vyžádá úpravy svahu a například použití vzrostlých stromů, počítejte určitě s vyšší částkou.
    5. Interiér
      Odhad ceny těchto prvků je téměř nemožné, jelikož na trhu je obrovské množství výrobků s velmi rozdílnými cenami. Celková částka za tyto prvky však určitě překročí min. 1 mil. Kč. U luxusních staveb počítejte alespoň s 3 mil. Kč. Horní hranice zde prakticky neexistuje.
    6. Technologie v domě
      Zde patří mnoho rozličných položek jako např: venkovní nebo vnitřní bazén, vířivky, sauny, rekuperace, fotovoltaika, fototermika, inteligentní řízení domu, centrální vysavač, tepelné čerpadlo, klimatizace, rekuperace, venkovní kuchyně, atd. Doporučujeme nechat si vypracovat konkrétní cenové nabídky od dodavatelů a ceny připočítat.

      Na toto téma by vás mohly zajímat naše články Z čeho postavit dům a Čím topit v domě, aneb 7 technologií pro moderní vytápění.
    7. DPH
      U staveb do 350 m2 je DPH 15%, zatímco u staveb nad 350 m2 je to 21%.

Výpočetní tabulka ke stažení

Abychom vám výpočet ceny domu usnadnili, připravili jsme pro vás přehlednou výpočetní tabulku.

Stáhnout výpočetní tabulku »

Na téma ceny domu by vás mohl zajímat i článek Typový dům, anebo dům na míru? 7 důvodů proč chtít svůj individuální projekt.

Pomohl vám článek? Zajímá vás něco dalšího?
Napište nám do diskuze. Odpovíme všem!


Jan Jadrníček

Jan Jadrníček ~ Projekt manažer

Ve firmě mám na starosti zjišťování a zajišťování potřeb klientů. Na projektu pracuje někdy až 10 lidí současně a je tedy nutné, aby měl někdo ucelenou představu totožnou s tou klientovou a dbal na její dodržování.

V poslední době se taky hodně věnuji ekonomické stránce staveb - aby naše stavby odpovídaly klientovi jak v estetické stránce, tak i v té finanční.

Zaujal vás tento článek?

Podělte se o něj s přáteli.


Nové články do vašeho mailu


Žádný spam. Žádná reklama. Odhlášení kdykoliv.

Diskuze



Zasíláte odpověď ke stávajícímu příspěvku (zrušit).


Jméno
(Povinné)
E-mail (Vyplňte pouze pokud chcete upozornit na odpověď. Nebude zveřejněno.)
Text příspěvku    
odpovědět
Dobrý den,

Vaši stránku jsem použil před cca rokem při tvorbě kalkulace na svůj dům. Váš rozpočet mi přišel dost nadsazený, nicméně mi pomohl otevřít oči a zvýšit si rezervy. Přikládám finální kalkulaci již téměř dokončeného domu s tím že od konečné ceny se již bude lišit jen minimálně (na to co není hotové již mám rozpočty od realizátorů). Stavěl jsem metodou subdodávek na dílčí části stavby (svépomocí nic). Ve Vašem kalkulátoru mi vše vychází o cca 1,5 - 2 mio více...:
Obytná plocha 144,3
Zastavěná plocha (dům) 181,4
rozpočet 1: celkem včetně kompletního vybavení, úpravy zahrady, plotu, venk. dlažby atd atd.(bez koupě pozemku) 5 600 000
rozpočet 2: bez vybavení a úprav pozemku/plotu, venk dlažby 4 500 000

Individuální nadstandardy - od zapsané částky je vždy odečtena cena "lepšího standardu"(u podlahy např cena kvalitního vinylu, u dveří bílé Sapelli, u rekuperace není odečteno nic):
rekuperace 250 000
dřevěná podlaha 70 000
skleněné interiérové dveře 100 000
Obklad domu kámen, dřevo 60 000
dřevěná okna (2x HS portál šířky téměř 4m + balk.okna všechna) 300 000
Rozpočet 3: po odečtu individiv. nadstandardů 3 720 000

cena za m2 zast.plochy u rozpočtu 1: 30 871
cena za m2 zast.plochy u rozpočtu 2: 24 807
cena za m2 zast.plochy u rozpočtu 3: 20 507

Skladba domu přízemní dům obdélník, Porotherm 30, EPS 20, díky podloží zdvojená zákl. deska, sedlová střecha 30st, tašky Tondach, nadstandardní cena za sanitu, elektroinstalaci, vícepráce započteny v konečné ceně
odpovědět
Dobrý den, stavím svépomocí patrový dům podlahová plocha 123 m2. Jsem ve fázi hrubé stavby se střechou. Základy domu 259 tis. deska 1.3 m nad terénem beton c25/30 ( kvalita) podloží jílovité se spodní vodou. Hrubá stavba materiál Ytong lambda 375 420 tis včetně schodiště s ytongu stropy z ytongu a vnitřní příčky. Komín 27 tis. + Nějaké drobnosti na stavbu nářadí, lepidla, ocel cca 60 tis. Uvádím cenu za meteriál protože vše děláme sami pouze střechu nám dělala firma pálená taška Roben Piemont i s krovy 241 tis. Občerstvení pro známé, benzín atd 30-40 tis.
  odpověděl(a)
To máme po zaokrouhlení kolem 800 tis. Materiály kvalitní stavební dozor se rozplývá nad provedenými pracemi uděláno lépe jak od nějakých firem atd. Co budu teď dělat podle vás se zbývajícími 3.2 milióny? Jsme národ blbců který se neumí bránit zlodějům a tak to vždycky bohužel bude. Vůbec mi ani neodpovidejte na mé komentáře protože lidi jako vy mám kolem sebe v práci spoustu takzvané tabulkaře a teoretiky a vaše žvásty číst nepotřebují. Nashledanou
Jan Jadrníček - MASTER DESIGN
 Jan Jadrníček odpověděl(a)
Dobrý den,
první část textu je srozumitelná. Jedná se o čísla a zde bych se asi odkázal na předešlé odpovědi a naše tabulky.
Zbytek obsahu zprávy bohužel nejasný (konstatování snad?).
  odpověděl(a)
Daniel: Dane jsou to zloději. Normální člověk takovéhle odborníky nepotřebuje. Za 4-6 milionů postavím hrad a ne rodinný dům. Ale chápu, že je dostatek idiotů, kteří tyhle zloděje využívají. V Praze je to normální. A další perlička je, že když kupuješ nemovitost, tak je všechno drahé, obrovská poptávka a ceny vysoké. Když prodáváš nemovitost, tak je krize, ceny jsou dole, široká nabídka a nabídnou ti poloviční cenu. Prostě banda lumpů, jeden vedle druhého.
odpovědět
Váši kalkulaci jsem si přečetl, ale vzhledem k tomu, že nejsem stavař, tak jsem nemohl s jistotou říci, že je přestřelená. Nicméně se mi přestřelená zdála. Když jsem ji tedy ukázal otci, který je vystudovaný stavař a 40 let dělal mistra a posléze i stavbyvedoucího, tak se u těch částek vyloženě smál. Toto mi připadá jako účelový článek, abyste si obhájili předraženou stavbu domů.
Jan Jadrníček - MASTER DESIGN
 Jan Jadrníček odpověděl(a)
Dobrý den, zkuste si prosím uvědomit, že průměrná cena bytů v Praze se pohybuje v rozmezí 50 - 100 tisíc Kč / m2. Z logiky věci vyplývá, že stavba rodinného domu by měla být teoreticky na 1 m2 dražší než byt, který často nemá takové vymoženosti, jako nový dům. Klidně se na odhadovanou cenu novostavby domu zeptejte i naší konkurence. Víme i od jiných architektů, že při odhadu ceny sdělují klientům podobné částky, jako my. Výše uvedené odhady jsou podložené cenami mnoha různých stavebních firem, které staví naše domy, nejen naší stavební firmou.
odpovědět
Nechápu, kde berete takové částky rok 2017/2018 jsem postavil kompletní celý bungalov 130m2 za 1,9 milionu vč. vybavení.
Jan Jadrníček - MASTER DESIGN
 Jan Jadrníček odpověděl(a)
Dobrý den, námi uváděné částky jsou brány z naší praxe, ačkoliv se mohou skutečně zdát vysoké. Je třeba si uvědomit, rozdílnosti jednotlivých staveb a především také jejich umístění. Např. mercedes stojí jiné peníze než škodovka a je také rozdíl, jestli ho koupíte v ČR nebo v zahraničí. U staveb je to obdobně, vzhled a kvalita materiálu a design ovlivňují cenu, stejně jako fakt, jestli dům stojí na Severní Moravě nebo ve Středních Čechách. Rozhodně nezpochybňuji, že dům jste postavil za 1,9 mil. Kč
odpovědět
Velká blbost. Postavil jsem dům s užitnou plochou 200m2 .Systém Heluz zateplení je zbytečné. Stavěl jsem sám.Podlahy, omítky a střechu dělaly firmy.celý dům vyšel na cca 1800000 Kč. Stavba byla započata v roce 2011.Hrubá stavba dokončena po roce, celý dům potom v roce 2014.Dnes je 2018, stavba by byla dražší o cca 20 procent.
Jan Jadrníček - MASTER DESIGN
 Jan Jadrníček odpověděl(a)
Dobrý den,
stavba byla započata v roce 2011 v době hospodářské krize. Dnešní ceny jsou jiné. Samozřejmě také záleží na umístění stavby, složitosti stavby a standardu domu. Předpokládám také, že to není stavba v Praze.
odpovědět
Dobry den,
Ziju uz 20 let a stavim ve velke britanii.. to je opravdu legrace..prumernej plat britskeho zednika je £15 na hodinu..coz je zhruba 360kc na hodku..a presto vas stoji samotna stavba vic nez nas v gb..humor...nechce seto mi verit tem vasim vypoctum.. mozna by byloto lepsi travit vic cadu na stavbe a ne v hospode..I stracenej cas stoji prachy...to by ste mel do tech svejch kalkulaci taky zahrnout..s pratelskym pozdravem J.T
Jan Jadrníček - MASTER DESIGN
 Jan Jadrníček odpověděl(a)
Dobrý den, pokud jde o ceny ve Velké Británii, určitě se s Vámi nebudeme hádat, protože místní ceny neznáme. Co se týče cen v ČR, dozorovali jsme více než 50 domů. Na stavbách trávíme týdně desítky hodin, v hospodě jednotky hodin :-)
odpovědět
dobry den jen pro upozorneni pisete tu ze maly rodinny dum postavite minimalne za 4-6 milionu to je opravdu velkolepy nesmysl. ja postavil 140m2 za 600 000,-kc Podle me nevite opravdu o cem mluvite. protoze dum lze postavit Kvalitne i za min
Jan Jadrníček - MASTER DESIGN
 Jan Jadrníček odpověděl(a)
Dobrý den,
respektuji Váš názor a chápu, že jste postavil jeden rodinný dům za 600 000 Kč. My jich postavili a oddozorovali desítky v cenách, které uvádíme.
Je tedy zjevné, že pravdu mají obě strany. Záleží na úhlu pohledu a standardu domu.
  odpověděl(a)
Postavený dům 140 m2 za 600.000,- Kč bych rád viděl. Včetně dokladů. Doufám, že není z papíru :-)
  odpověděl(a)
Celý dům za 600? Jenom okna mě vyjdou na 350. Na 600 vyšla tetku dvojgaráž. Já mám hrubou stavbu a minimálně 2mio budu potřebovat na dodělávky a to v tom nemám započítané téměř žádné vnitřní vybavení. Dům s užitnou plochou cca 300m2. Váš dům bych chtěl vidět, ale raději bych se o něj neopřel.
odpovědět
Materiálové náklady na stavbu hotového zděného domu energetického standardu C až B se pohybují okolo 12 000 CZK za m2 zastavěné plochy. Vámi uváděných 33 až 50 tisíc za metr čtvereční zastavěné plochy znamená 21 až 37 tisíc nárust nákladů za provedené práce, samotné náklady na stavební práce podle vašich dat tvoří 63 až 70 % z celkové ceny domu na klíč. Při průměrné časové náročnosti stavby domu pohybující se okolo 15 hodin / m2 zastavěné plochy, dle vašich dat by ovšem v takovém případě musela být průměrná hodinová sazba dělníka okolo 1 400 CZK až 2 450 CZK. To znamená průměrná hrubá mzda 224 000 CZK až 392 000 CZK měsíčně. Průměrná měsíční hrubá mzda zedníka je 18 475 CZK (v roce 2016). To znamená, že ve své praxi pracujete s 91 % marží, konečný obrázek o výhodnosti takového financování výstavby, ať si udělá každý sám.

Proč outsourcovat stavbu domu přes vaše dodavatele, když svépomoci s partou dělníků, kteří pracují za desetinu uvedené částky dosáhnete stejného výsledku s tím rozdílem, že vaše náklady na stavební práce se sníží o 90 %?
Jan Jadrníček - MASTER DESIGN
 Jan Jadrníček odpověděl(a)
Hezký večer,
váš výpočet vám nebudu vyvracet. Dokonce s vámi souhlasím, že stavby lze mnohdy za cenu ústupků, nervů a času postavit levněji než uvádíme. Vždy je však třeba zohlednit ještě proměnou v čase a místě.

Pokud byste měl zájem, mohu vám dát kontakt na některé naše klienty, kteří stavěli na základě vlastního výběrového řízení a s dodavateli staveb se dostali na námi uvedené částky. To je také způsob, jak jsme na daná čísla přišli. Nikoli výpočtem zedník+cihla, ale na základě statistik z realizovaných staveb, což také uvádíme v samotném článku.

První námi realizované stavby se teprve teď dokončují. Je tedy vyloučeno, aby jakkoli zkreslovaly uvedené údaje.
odpovědět
Dobrý den, tyto tabulkové hodnoty jsou v případě, že již vlastním pozemek, nebo je do výpočtového kvocientu započten i podíl na jeho pořizení? Děkuji za odpověd.
Jan Jadrníček - MASTER DESIGN
 Jan Jadrníček odpověděl(a)
Hezký den,
ve výpočtu pořizovací cena pozemku není zohledněna.


Napsali o nás

Napsali o nás - Idnes.cz Napsali o nás - Novinky.cz Napsali o nás - MŮJ DŮM Napsali o nás - Dřevo&Stavby Napsali o nás - MSSTAVBY Napsali o nás - Bydlení IQ

Reference

Spolupracovali jsme - OSTRAVA Spolupracovali jsme - LÁZNĚ KLIMKOVICE Spolupracovali jsme - CTP Spolupracovali jsme - RPG Spolupracovali jsme - MAYZUS Spolupracovali jsme - AVICENA SPA

Již se k nám připojilo více než 1800 fanoušků a odběratelů

Žádný spam. Žádná reklama. Odhlášení kdykoliv.